20131214-中国银河-房地产_周报-各类城市城镇化路径明确_关注主题投资机会_16页_2mb

报告摘要

各类城市城镇化路径明确，关注主题投资机会

核心内容

城镇化政策：中央城镇化工作会议明确了各类城市的城镇化路径，全面放开建制镇和小城市户口落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，同时强调提高城镇建设用地利用效率。城镇化规划或将在明年出台，为地产板块带来短期正向预期。
税收政策：财政部和国家税务总局发布棚户区改造税收政策，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，个人首次购买90平方米以下改造安置住房按1%税率计征契税。
土地出让金：全国300个城市前11个月土地出让金收入超过2.7万亿元，同比上涨62.65%，业内预测今年土地出让金收入可能创下历史新高。
楼市调控：北京住建委发布“限高令”，从今年年底前不再为高价项目批发预售证，高端市场进入管控时代。同时，房贷市场收紧现象由一线城市蔓延至二三线城市，但影响范围有限。
市场表现：上周楼市成交环比下降1%，33个城市成交量为4.4万套，同比下跌17.6%。地产板块涨幅0.5%，弱于沪深300指数的-1.9%。从年初至今，地产行业指数累计下跌7.8%，沪深300指数下跌4.6%。
区域成交量：长三角、环渤海、中部地区成交量同比分别下降5.9%、7.7%、7.6%，而西部地区成交量下降21.3%。珠三角地区成交量环比增长21.3%。
投资建议：
- 产业地产运营：华夏幸福作为产城融合典范，值得关注。
- 核心城市存量工业用地价值重估：如金隅股份、电子城等。
- 国企改革主题：中华企业、上实发展、格力地产、建发股份、深振业等。
- 一、二线龙头超跌：如万科、招商地产、金地集团、荣盛发展等。

主要观点

城镇化政策的逐步实施将促进资源向中小城市流动，平衡大中小城市资源分布，为房地产市场带来新的增长点。
棚户区改造税收政策有助于降低开发成本，提升市场活跃度。
土地出让金的大幅增长反映出地方政府对土地市场的重视，但楼市成交量仍呈下降趋势，显示市场仍面临一定压力。
北京的“限高令”标志着高端楼市进入管控阶段，可能影响市场结构。
房地产板块整体表现弱于大盘，部分个股如宋都股份、合肥城建、华发股份等表现较好，而万通地产、世联地产等表现较差。
未来可关注政策导向下的主题投资机会，如产业地产、国企改革及超跌龙头股。

关键信息

城镇化路径：全面放开建制镇和小城市落户，有序放开中等城市，合理确定大城市落户条件。
税收政策：改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，首次购买90平方米以下安置房契税1%。
土地出让金：全国前11个月土地出让金收入2.7万亿元，同比上涨62.65%。
楼市成交：33城市上周成交量4.4万套，环比下降5.8%，同比下降17.6%。
地产板块表现：上周涨幅0.5%，强于沪深300指数，但年初至今累计下跌7.8%。
区域表现：长三角、环渤海、中部成交量下降，珠三角成交量环比增长。
投资主线：产业地产、存量工业用地价值重估、国企改革、超跌龙头股。

评级与建议

行业评级：谨慎推荐，表示行业指数有望超越交易所指数平均回报。
公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避，分别对应不同收益预期。
模拟组合：银河地产模拟组合维持不变，包含保利地产（20%）、万科A（20%）、华夏幸福（15%）、阳光股份（15%）、荣盛发展（15%）、金科股份（15%）。
模拟组合表现：上周绝对收益-1.5%，相对行业超额收益-10.1%，相对沪深300超额收益-13.3%。