REITs产品书系列：嘉实物美消费REIT投资价值分析-240805-天风证券-28页_1mb

嘉实物美消费REIT投资价值分析报告总结

一、基金基本情况

嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（简称嘉实物美消费REIT，基金代码：508011）成立于2024年1月31日，并于3月12日在上海证券交易所上市。

资产构成：

• 底层资产：四大项目（大成项目、玉蜓桥项目、华天项目、德胜门项目），总建筑面积77.89万平方米，
  可租赁面积72.83万平方米，覆盖超市、餐饮、商业综合体等业态。
• 资产估值：账面净值627亿元，估值1002亿元，增值率达5981%。

投资者结构：

• 原始权益人北京物美商业集团股份有限公司认购20.4亿份，占比51%；前十大持有人合计持有84.27%份额。
• 战略投资者认购占比70%，网下投资者和公众投资者配售占比分别为21%和9%。

二、底层资产运营情况

1. 地理位置：四个项目均位于北京核心商圈，周围客群稳定，聚客能力强。
2. 收入结构：
   • 经营租赁收入占比97.97%，固定租金占比超90%。
   • 收入头部为超市（69.38%）和餐饮食品类租户。
3. 出租率：2023年上半年整体出租率达88.71%；大成项目因大租户退租曾下滑，但2022年后回升至90%。
4. 盈利能力：
   • 2023年上半年营业收入33.78亿元，净利润7.43亿元。
   • 月租金坪效从2021年的6279元/平方米/月提升至2023年上半年的7729元/平方米/月。

三、投资分析

1. 估值水平：
   • P/NAV为1.10，高于行业平均；中债估值收益率为50.8%。
   • 折现率7%，与中金印力消费REIT持平，低于华夏金茂商业REIT；资本化率74.4%。
2. 收入预测：
   • 2024年租金增长33.1%，出租率预测大成项目为90%，其他项目为93%。
   • 收入增速略低于可比REITs，但NOIMargin保持在61.5%-76.0%的较高水平。

四、风险提示

1. 宏观波动风险：经济下行可能影响租金收入。
2. 招商风险：大租户提前退租或增加空置率。
3. 运营管理风险：依赖北京物美商业的运营能力。

结论：嘉实物美消费REIT底层资产优质，出租率高，租金空间具备一定优势，估值收益率较高，但需关注宏观经济和租约稳定性风险。