20240805-天风证券-REITs产品书系列_嘉实物美消费REIT投资价值分析_28页_2mb

嘉实物美消费REIT投资价值分析总结

嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508011）成立于2024年1月31日，于2024年3月12日在上证所上市。该REIT以北京四大核心商业地产项目为基础资产：大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积约779万平方米，可租赁面积728万平方米。原始权益人是北京物美商业集团，资产估值达1002亿元，账面价值627亿元，增值率高达5981%。

底层资产均位于北京核心区域，周边商业聚集度高，人口密集，出租率稳定，2023年上半年整体出租率为88.71%。收入主要以固定租金为主，90%以上租约收入固定，超市和餐饮食品类收入占比超七成。月租金坪效近年稳定增长，2023年上半年达7729元/平方米/月。

投资参数显示，2024年预计租金增长3.31%，出租率水平参考；折现率为7%，与中金印力和华夏华润REIT持平；P/NAV为1.10，估值收益率50.8%，相比可比REITs略高，估值水平合理。

风险包括宏观经济波动、招商退租、运营能力下降和周边竞争风险。

总体而言，该项目底层资产运营稳定，收益潜力较强，估值收益率较合理，适合关注消费基础设施REIT的投资。