20260727-中邮证券-房地产行业报告_成交量整体平稳_新拿地项目支撑未来业绩修复_11页_779kb

房地产行业报告总结（2026.7.20-2026.7.26）

核心内容概览

本报告对2026年7月13日至7月26日期间房地产行业的基本面及市场表现进行了跟踪与分析，整体维持“强于大市”的投资评级。报告指出，行业仍处于修复阶段，但市场情绪与政策预期对行业走势具有较大影响。

主要观点

1. 行业基本面跟踪

• 新房成交情况：

  • 上周30大中城市新房成交面积为145.94万平方米，本年累计成交面积为4788.73万平方米，累计同比-6.8%。
  • 近四周平均成交面积为154.83万平方米，同比+3.3%，环比-13.3%。
  • 一线城市新房成交面积近四周平均为49.05万平方米，同比+13.7%，环比-12.7%，表现优于其他线城市。
  • 二线城市近四周平均成交面积为76万平方米，同比+5.9%，环比-13.3%。
  • 三线城市近四周平均成交面积为29.78万平方米，同比-14.8%，环比-14.2%，表现相对较弱。
  • 14城商品住宅可售面积为7201.46万平方米，同比-10.08%，环比-0.03%，去化周期为18.58个月，一线城市去化周期为12.69个月。

• 二手房市场：

  • 上周20城二手房成交面积为219.04万平方米，本年累计成交面积为6724.9万平方米，累计同比+4.4%。
  • 近四周平均成交面积为220.96万平方米，同比+10.3%，环比-4.1%。
  • 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.09，环比-1.8%；挂牌价指数为141.59，环比-0.16%。

• 土地市场：

  • 上周100大中城市新增供应住宅类土地29宗，成交24宗；商服类土地新增供应38宗，成交31宗。
  • 近四周住宅类土地成交数量/供应数量为0.91，商服类土地为1.04。
  • 住宅类土地楼面均价为6654.25元/平方米，溢价率8.77%，环比-3.46pct；商服类土地楼面均价为1978.5元/平方米，溢价率0.47%，环比-0.01pct。

2. 市场表现回顾

• A股房地产行业指数：

  • 上周下跌3.31%，沪深300指数上涨2.65%，房地产指数跑输沪深300指数5.96pct。
  • A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第27。
  • 上周A股重点房企涨幅前五为：南京高科（+2.47%）、滨江集团（+2.38%）、招商蛇口（+2.23%）；跌幅前五未列出，但指出重点房企表现分化。

• 港股市场表现：

  • 恒生物业服务及管理指数下跌1.31%，恒生综合指数上涨1.42%，跑输2.73pct。
  • 港股重点房企涨幅前五为：绿景中国地产（+18.04%）、中国海外宏洋（+4.68%）、建发国际集团（+3.5%）；跌幅前五未列出。
  • 物业服务企业涨幅前五为：越秀服务（+9.76%）、滨江服务（+1.59%）、招商积余（+0.52%）。

关键信息

1. 投资建议

• 重点房企：建议关注招商蛇口、华润置地、中国海外发展等头部央国企，因其新拿地项目的盈利底已探明，未来业绩修复具备较高确定性。
• 行业评级：维持“强于大市”评级，预计行业相对基准指数涨幅在10%以上。

2. 市场趋势

• 新房市场：一线城市修复优于三四线，成交量整体平稳。
• 二手房市场：成交量维持增长，但挂牌量与挂牌价指数略有下降。
• 土地市场：住宅类土地成交活跃度下降，溢价率环比下滑；商服类土地成交活跃度略有上升，溢价率维持低位。

3. 风险提示

• 政策不及预期
• 行业销售不及预期
• 收储进度不及预期
• 市场情绪极端避险

附注

• 分析师：高丁卉，SAC登记编号：S1340524080001，邮箱：gaodinghui@cnpsec.com。
• 投资评级说明：报告基于6个月内的相对市场表现，A股以沪深300为基准，港股以恒生综合指数为基准。
• 免责声明：本报告基于公开信息，仅供参考，不构成投资建议，中邮证券不承担由此产生的任何责任。
• 公司简介：中邮证券是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，具备多项证券业务资质，全国设有58家分支机构。

总结

本报告指出，尽管房地产行业仍面临一定压力，但新房市场修复持续优于三四线，二手房市场成交量稳步增长，头部房企新拿地项目盈利底已探明，未来业绩修复具有确定性。同时，A股与港股房地产板块整体表现弱于大盘，但部分个股仍存在上涨潜力。建议投资者关注具备管控能力和产品溢价优势的头部企业，同时注意政策、销售及市场情绪等风险因素。