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报告摘要

上海甲级写字楼市场报告（2021年第二季度）

核心内容概览

2021年第二季度，上海甲级写字楼市场表现活跃，新增供应和租赁需求均有所增长。本季度共有4个新项目完工，总计提供246,000平方米的办公空间，上半年总新增供应达到600,000平方米。市场整体平均空置率下降1.7个百分点，降至17.6%。净吸纳量约为563,000平方米，其中核心CBD区域的净吸纳量继续增长至69,423平方米。

主要观点

市场活跃度提升：随着租赁需求的增加，市场表现有所改善，尤其是核心CBD区域。
外资企业信心增强：上海仍是外资企业的投资热点，本季度有30个跨国公司区域总部和10个外资研发机构获批，主要集中在生物医药、高端智能制造和高端服务业。
租赁需求多元化：租赁需求主要来自金融服务业（如资产管理、私募股权和证券）、专业服务（如律师事务所和教育机构）以及外资零售品牌（如服装、化妆品和家具行业）。
租金走势分化：虽然整体甲级写字楼租金小幅下降0.16%至每平方米每天8.30元，但核心CBD区域租金上涨0.84%至每平方米每天10.9元。部分区域的租金谈判空间缩小，但一些区域仍提供装修免租期等优惠。

关键信息

新增供应

本季度完工项目包括：
- JC Plaza（南京西路核心CBD）：50,000平方米
- Sino-American T.&F. Tower（四川北路）：80,000平方米
上半年总新增供应为600,000平方米。

租赁需求

主要租户：
- 金融服务业：资产管理和私募股权公司
- 专业服务：律师事务所和教育机构
- 外资零售品牌：服装、化妆品和家具行业
本地企业主导：本地企业租赁需求占比达70%，跨国公司占30%。
重点区域：金融、法律和零售行业的租赁需求增长显著。

租金趋势

整体租金：小幅下降0.16%至RMB8.30/㎡/日
核心CBD租金：上涨0.84%至RMB10.9/㎡/日
区域表现：南京西路、外滩和前滩等区域租金均有不同程度上涨。

投资市场动态

本季度交易：
- Noah与Sunny Group达成72,000平方米的收购协议，用于总部办公
- 上海Quectel Technology以2.5亿元收购5,431平方米办公空间
整体投资：上半年甲级写字楼大宗交易总额达10亿元，占市场总交易额的60%
主要买家：海外资金和本地自用业主是主要买家。

未来展望

预计2021年下半年，上海甲级写字楼市场将更加活跃，新增供应不少于100万平方米，主要集中在前滩和徐汇滨江区域。随着国内经济持续改善，租赁需求将进一步释放。市场租金预计将停止下跌并开始回升，平均空置率也将继续下降。

附图与数据来源

图1：上海甲级写字楼市场指标
图2：上海写字楼开发管线（2021-2023）
图3：甲级写字楼供应、净吸纳和空置率
图4：甲级写字楼租金趋势
表1：2021年第二季度主要甲级写字楼租赁交易

数据来源：Knight Frank Research

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