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上海甲级写字楼市场Q1 2022季度分析总结

市场概况

上海甲级写字楼市场在Q1 2022季度表现出租金持续上涨和空置率波动的态势，主要受COVID-19疫情影响。净吸收量和新供应数据环比变化显著，需求集中在生物制药和咨询领域。

关键指标

• 租金: 平均有效租金达到RMB 8.66/sqm/day，环比上涨1.86%，核心商务区（CBD）租金更高（如Nanjing West Road达11.33/sqm/day）。
• 空置率: 全球平均空置率14.1%，环比下降0.6个百分点；核心区域低至3.4%，非核心区域较高。
• 新供应: 市场新增136,573 sqm空间，环比增长173%，包括CPIC Xintiandi Tower 3和Century Avenue项目，推高库存。
• 净吸收量: 达252,200 sqm，环比减少60%，同比减少40%，显示需求受疫情影响。

需求分析

需求主要来自专业服务、生物制药和金融领域。COVID-19导致看样和签约活动减少，企业更注重控制成本和工作环境，推动对环境友好型建筑和共享办公空间的需求增加。

主要影响因素

• COVID-19 outbreak导致租赁活动减少，新供应延期。
• 政策支持（如外资注册制度）促进金融和专业服务领域需求。
• 土地供应增加和疫情反复加剧市场竞争，谈判空间缩小。

展望

Q2 2022：预期供应进一步推迟，租金可能小幅调整；各区域需求分化，核心CBD如Century Avenue和Qiantan将吸引更多溢出需求。总体市场可能面临租金平稳和空置率小幅上升的压力。

特别案例

• 大宗交易：市场记录了数笔大宗收购，总金额超过60亿元人民币，涉及科技、金融和生物制药公司。
• 区域动态：浦东Qiantan区域库存推至830,000 sqm，华泾和徐家汇等新兴区域表现活跃。