南山控股（002314）总结
核心内容
南山控股（002314）近期在地产与物流地产领域进行了多项战略举措，旨在拓展业务布局并优化融资结构。公司计划在无锡锡东新城商务区投资建设“车联网小镇”项目，同时通过全资子公司南山地产发行购房尾款资产支持票据，以提高资金使用效率。此外，公司拟吸收合并深基地B，进一步强化物流地产板块。
主要观点
- 产业小镇项目：公司拟与无锡锡东新城商务区管理委员会签署《投资协议书》，建设车联网小镇，总投资额为120亿元，占地约930亩，总建设规模约为123万平方米。项目位于无锡主城区与锡东高铁站之间，具备良好的交通优势，未来或持续通过产业地产获取新项目。
- 资产证券化融资：南山地产拟发行购房尾款资产支持票据，融资规模不超过6亿元，期限不超过3年，分为优先级和次级，次级由南山地产认购。此举为公司融资模式创新，有助于提升资金使用效率。
- 吸收合并深基地B：公司已收到证监会反馈意见通知书，正对部分问题进行补充解释。宝湾物流市占率为6%，为行业前五，目前A股物流地产标的稀缺。重组后，公司将形成“地产开发+物流地产”双主业格局，预计提升整体盈利能力。
- 物流地产前景：宝湾控股专注于高标仓，重点布局一二线和强三线城市。预计18-19年将有批量物流园区达到稳定运营收租状态，年租金收入可达18亿元，净利率37%，稳定后每年贡献约6.6亿元净利润。
- 投资建议：公司重组前NAV为117.09亿元，每股RNAV为6.24元；重组后NAV为232.88亿元，每股RNAV为8.6元，当前股价折价率41.2%，安全边际较高。预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元，EPS为0.31、0.32、0.40元，PE估值分别为19.5X、18.7X、15.1X。若重组于18年上半年完成，备考收入和净利润将分别增长，维持“买入”评级，6个月目标价7.8元。
关键信息
项目投资
- 车联网小镇：投资120亿元，占地930亩，总建设规模约123万平方米，位于无锡主城区与锡东高铁站之间。
- 购房尾款资产支持票据：南山地产拟发行不超过6亿元，期限不超过3年，分为优先级和次级。
吸收合并
- 深基地B：已收到证监会反馈意见，重组后形成双主业格局，宝湾物流运营、在建及拟建面积合计547.9万平方米，收入复合增长率18.8%。
财务预测
| 年份 |
营业收入（亿元） |
净利润（亿元） |
EPS（元/股） |
PE估值（X） |
| 2017E |
53.92 |
5.87 |
0.31 |
19.5 |
| 2018E |
58.82 |
7.22 |
0.27 |
22.8 |
| 2019E |
61.64 |
8.83 |
0.33 |
18.7 |
估值指标
| 指标 |
重组前 |
重组后 |
| NAV（亿元） |
117.09 |
232.88 |
| 每股RNAV（元） |
6.24 |
8.6 |
| 折价率（%） |
- |
41.2 |
风险提示
- 重组进展不达预期
- 调控影响公司销售
- 车联网小镇方案存在不确定性
财务数据概览
营业收入与增长率
- 2015年：48.83亿元，增长率181.80%
- 2016年：49.86亿元，增长率2.10%
- 2017E：53.92亿元，增长率8.15%
- 2018E：54.22亿元，增长率0.55%
- 2019E：56.06亿元，增长率3.39%
净利润与增长率
- 2015年：2.26亿元，增长率-143.88%
- 2016年：6.01亿元，增长率137.46%
- 2017E：5.87亿元，增长率11.34%
- 2018E：6.10亿元，增长率3.98%
- 2019E：7.57亿元，增长率24.09%
财务比率
| 指标 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 毛利率 |
24.61% |
38.34% |
40.46% |
40.59% |
42.41% |
| 净利率 |
4.54% |
10.57% |
10.88% |
11.25% |
13.51% |
| ROE |
3.81% |
9.35% |
10.17% |
10.62% |
12.92% |
| 资产负债率 |
47.54% |
55.89% |
53.78% |
42.95% |
46.25% |
| 流动比率 |
2.23 |
1.82 |
2.05 |
2.27 |
2.17 |
| 速动比率 |
0.95 |
0.69 |
0.97 |
1.84 |
1.13 |
估值比率
| 指标 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 市盈率 |
51.52 |
21.70 |
19.49 |
18.74 |
15.10 |
| 市净率 |
1.97 |
2.03 |
1.98 |
1.99 |
1.95 |
| EV/EBITDA |
23.23 |
13.11 |
9.31 |
3.81 |
8.34 |
基本数据
| 指标 |
数值（单位） |
| A股总股本（百万股） |
1,877.53 |
| 流通A股股本（百万股） |
737.71 |
| A股总市值（百万元） |
11,434.16 |
| 流通A股市值（百万元） |
4,492.67 |
| 每股净资产（元） |
2.85 |
| 资产负债率（%） |
62.73 |
| 一年内最高/最低（元） |
9.46 / 5.56 |
| 当前价格（元） |
6.09 |
| 目标价格（元） |
7.80 |
结论
南山控股通过产业小镇项目和资产证券化手段拓展融资渠道，同时通过吸收合并深基地B，形成地产开发与物流地产双主业格局，有望提升整体盈利能力。当前估值具有安全边际，投资建议为“买入”，目标价为7.8元。需关注重组进展、政策调控及车联网小镇项目的实施效果。
