东北主要城市商业活力指数白皮书_32页-3mb

东北主要城市商业活力指数白皮书总结

核心内容概述

本报告分析了2017年6月30日前东北地区四个主要城市的商业市场发展情况，涵盖宏观经济、商业地产、商业业态、品牌发展及办公市场等多个维度，旨在评估各城市商业活力指数，为商业地产投资与运营提供参考依据。

---

主要观点

1. 宏观经济发展

• GDP增速：长春、哈尔滨、大连GDP增速相对稳健，沈阳因老工业基地机制性及产业结构性问题，增速下滑。
• 人口增长：东北四大城市已进入特大城市行列，但人口增长缺乏动力，呈现外溢倾向，增速下行。
• 产业结构：大连、沈阳、长春第二产业比例高于全国平均水平，需优化产业结构以促进经济增长；哈尔滨第一产业较发达，第三产业表现突出，具有较强商业和服务业发展基础。

2. 商业市场发展

• 商业活力：东北整体消费意愿较强，其中长春消费意愿最突出，为商业发展提供基础。
• 房地产投资：东北四大城市房地产投资增速明显下滑，市场进入理性开发阶段。
• 商业格局：多中心商业格局基本形成，传统商圈外，新兴商圈逐渐崛起。
• 商业业态：去零售化趋势明显，餐饮、儿童及休闲娱乐等目的性与体验式业态比重提升，沈阳在这些领域表现突出。

3. 品牌发展情况

• 奢侈品：沈阳在奢侈品品牌进驻数量和时间上领先，其他城市发展相对滞后，且面临闭店现象。
• 轻奢品牌：沈阳发展最早，大连近年增长较快，轻奢市场潜力巨大。
• 快时尚品牌：沈阳在快时尚品牌数量上领先，大连、长春、哈尔滨发展相对缓慢，且快时尚品牌更倾向于新兴/区域商圈。
• 餐饮业态：沈阳与大连以本地品牌为主，哈尔滨与长春则更偏好全国连锁品牌。各城市餐饮口味偏好受地域文化影响显著。
• 洗浴市场：以大众消费为主，大连品质较高，长春洗浴中心数量较少，发展潜力大。
• 影院市场：沈阳影院数量最多，品牌最丰富，大连与长春发展滞后，哈尔滨与长春需进一步提升品牌影响力。

4. 儿童业态发展

• 儿童业态发展普遍滞后，但儿童教育品牌拓展较好，尤其是大连，因其对教育关注度高，且物业要求较低。

5. 办公市场发展

• 沈阳：引领东北写字楼发展，硬件水平高，租售模式成熟，竞争激烈。
• 大连：写字楼发展紧随沈阳，硬件水平较高。
• 长春：近两年写字楼发展较快，但缺乏成熟运营商，多为销售型产品，后期运营存疑。
• 哈尔滨：写字楼发展水平相对落后，具有较大发展空间。

---

关键信息

1. 商业存量

• 沈阳：商业存量最高，10万㎡以上单体商业项目占比近五成，但2016年后放量放缓。
• 大连、哈尔滨、长春：商业放量保持平稳，但商业市场包容度较低，仍有提升空间。

2. 奢侈品与轻奢市场

• 奢侈品：沈阳发展最快，其他城市因零售空间限制发展缓慢。
• 轻奢品牌：沈阳领先，大连发展迅速，长春处于起步阶段。

3. 奥特莱斯市场

• 哈尔滨：最早发展，项目最多。
• 沈阳：赛特奥莱和兴隆大奥莱销售业绩全国领先。
• 长春：未来三年将有多个名品奥莱入市，市场趋于饱和。
• 大连：发展最慢，缺乏真正意义上的名品奥莱，市场潜力较大。

4. 自持型商业街

• 沈阳、大连：自持型商业街存量较大，发展较为成熟。
• 长春、哈尔滨：存量较少，发展相对滞后。

5. 写字楼市场

• 沈阳、大连：写字楼价格与租金水平较高，发展较为成熟。
• 长春、哈尔滨：写字楼发展水平较低，哈尔滨市场潜力较大。

---

未来展望

• 沈阳商业市场进入理性发展，大连、长春、哈尔滨保持平稳发展。
• 东北商业地产市场需跳出零和竞争，避免同质化，引入新业态和新项目以增强市场活力。
• 品牌发展需更加注重差异化和本地化，满足消费者深层次需求。
• 儿童业态及教育品牌具有较大发展潜力，应加强布局。
• 写字楼市场应提升运营能力，增强吸引力，推动城市商务环境发展。

---

数据来源

• 数据来源：各城市统计局及网络数据整理，RET睿意德提供商业地产数据及分析。
• 研究机构：中国商业地产研究中心（CCRC），致力于商业地产研究与分析，提供市场资讯与专业解读。

---

联系方式

如需了解更多中国商业地产市场信息及数据，请联系：

• RET睿意德 中国商业地产研究中心
• 孙彬副总监
• 电话：010-59695896-8310
• 邮箱：bella.b.sun@ret.cn

---

附注

• 本文件及其内容为一般性数据，可能随时变更，恕不另行通知。
• 所有图片仅供展示用途，不构成任何代表或担保。
• 未经授权，不得使用、复制或发表本文件内容。