20160516-中国银河-房地产板块2015年报_2016一季报总览_增长速度提升_盈利能力下降_20页_997kb

房地产开发行业研究报告总结

核心内容

板块整体表现

• 营收增长：2015年房地产开发板块营收同比增长38.1%，2016年第一季度营收同比增速达105%。
• 盈利水平：2015年板块归母净利润同比增长6.7%，毛利率持续下滑至28.29%，净利率降至9.56%。
• 预收款支撑：预收款同比大幅增长为2016年收入高增速提供了支撑。
• 去库存加速：2015年库存去化周期收窄至3.16年，表明去化速度加快。
• 负债结构改善：2015年资产负债率上升至76.85%，但扣除预收后的资产负债率有所下降，短期债务压力显著缓解。

少数股东权益占比

• 上升趋势：少数股东损益占净利润比例2015年为19.74%，2016年第一季度上升至16.44%，主要由于合作项目增多。

盈利能力

• ROE与ROA：2015年板块ROE降至11.36%，ROA降至2.73%，均为近五年新低。
• 龙头公司表现：龙头公司成本控制能力强，毛利率和净利率相对较高，盈利保障更强。

主要观点

按市值分组表现

• 营收增长：各组营收均呈现增长，小市值公司增速最快，龙头公司增速处于中上水平。
• 毛利率差异：各组毛利率水平基本都在30%左右，差异较小，但龙头公司表现更优。
• 负债水平分化：大市值公司负债水平较高，而小市值公司负债水平较低，但存货仓位也较低。
• 估值差异：小市值公司估值明显高于大市值公司，且组内差异大，表现分化严重。
• 财务稳健性：大市值公司财务结构更稳健，负债水平和净负债率较高但相对均衡。

公司比较研究

• 表现突出公司：滨江集团、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、北京城建、世茂股份及世联行表现较为突出。
• 次优公司：首开股份、金地集团、中天城投、泰禾集团及城投控股等为次优公司。
• 财务稳健性：第一组公司财务稳健性较高，包括城投控股、苏宁环球、世联行、滨江集团、招商蛇口、保利地产等。
• 去库存压力小：部分公司如华夏幸福、金地集团、新湖中宝、福星股份、新华联、信达地产等去库存压力较小，具备一定增长潜力。

关键信息

• 营收与利润：2015年板块营收和净利润均实现增长，但增速较低；2016年第一季度营收和净利润增速显著提升。
• 成本控制：毛利率和净利率持续下降，但三费率有所下降，显示成本控制能力增强。
• 负债结构：板块负债率略有上升，但短期负债占比下降，短期债务压力降低。
• 存货与预收款：存货同比增长31.58%，但去化周期下降，预收款增长为营收提供支撑。
• 公司分化：小市值公司营收和净利润增长分化明显，标准差高；大市值公司表现相对均衡。
• 估值差异：小市值公司PE和PB估值明显高于大市值公司，但估值波动大。
• 风险提示：政策不及预期和销售增速放缓是主要风险。

结构分析

• 营收增长：2015年营收增长38.1%，2016年第一季度营收增长105%。
• 净利润增长：2015年净利润增长13.2%，归母净利润增长6.7%。
• 毛利率：2015年毛利率28.29%，2016年第一季度继续下降至28.93%。
• 净利率：2015年净利率9.56%，2016年第一季度降至8.19%。
• 三费率：2015年三费率8.66%，2016年第一季度下降至10.89%。
• 少数股东损益占比：2015年为19.74%，2016年第一季度为16.44%。
• ROE与ROA：2015年ROE为11.36%，ROA为2.73%，均创近五年新低。

负债结构与财务稳健性

• 资产负债率：2015年为76.85%，2016年第一季度上升至77%。
• 扣除预收后的资产负债率：2015年为70.75%，2016年第一季度下降至70.52%。
• 净负债率：2016年第一季度达100%，但上升速度趋缓。
• 短期债务压力：货币资金/短期有息负债比值回升，短期偿债压力下降。

存货与去化周期

• 存货增长：2015年存货同比增长31.58%，但去化周期下降至3.16年。
• 存货仓位：小市值公司存货仓位较低，可能与其战略转型有关。
• 去化周期：第五组和第六组去化周期较低，去库存压力较小。

估值比较

• PE (TTM)：小市值公司PE估值明显高于大市值公司，第六组PE估值达98.91倍。
• PB (LF)：小市值公司PB估值也高于大市值公司，第六组PB估值达9.88倍。
• 估值差异：小市值公司估值波动大，而大市值公司估值相对均衡。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

总结

2015年房地产开发板块营收和净利润均实现增长，但盈利水平持续走低，毛利率和净利率下降，少数股东权益占比上升。2016年第一季度营收和净利润增速显著提升，但盈利压力依然存在。小市值公司营收增长快但分化严重，大市值公司表现相对均衡。整体来看，板块经营状况触底回升，但去库存压力依然存在，需关注政策和销售增速变化。