20210514-中国指数研究院-房地产行业_14.12亿人_城镇化率63.89_房地产市场空间仍在__8页_1mb

人口与城镇化发展总结

核心内容

第七次全国人口普查数据显示，截至2020年11月1日，我国总人口为14.12亿人，城镇化率已达 63.89%，表明我国人口及城镇化发展仍具有较大潜力与空间。同时，人口增长放缓、老龄化加剧、家庭户规模缩小等趋势对房地产市场产生深远影响。

主要观点

1. 人口增长趋势放缓

• 人口总量：2020年全国人口为14.12亿人，十年间净增长7206万人，年均增长率0.53%。
• 增长速度下降：与2000-2010年相比，增长速度下降0.04个百分点，人口增长惯性减弱。
• 政策效果有限：尽管“单独二孩”“全面两孩”等政策实施后，出生人口阶段性回升，但整体生育率仍偏低，政策对生育的提振作用有限。
• 育龄妇女减少：近十年育龄妇女减少超4000万人，家庭户规模下降，生育意愿降低。

2. 老龄化程度加深

• 老年人口增长：65岁及以上人口从2010年的11883万人增至2020年的19064万人，占比由8.87%升至13.50%。
• 生育率下降：全国总和生育率为1.3，已低于更替水平（2.1），人口老龄化趋势与生育率下降、预期寿命提高密切相关。
• 区域差异显著：东北地区老龄化问题尤为突出，如辽宁、重庆、四川等地老年人口占比超过16%；上海、江苏等地则因人才引进政策缓解部分老龄化压力。

3. 城镇化进程持续推进

• 城镇化率提升：2020年末城镇化率为63.89%，较2010年提升14.21个百分点，年均增速1.42%。
• 处于城镇化中期：根据“诺瑟姆曲线”，我国城镇化仍处于中期后半段，未来仍有较大发展空间。
• 对比发达国家：当前城镇化率相当于日本上世纪50年代、韩国80年代水平，未来有望达到70%-80%区间。
• 区域发展不均：东部沿海及核心城市群（如长三角、珠三角）城镇化率较高，中西部地区仍处于快速推进阶段，人口增长潜力较大。

4. 人口流动趋势明显

• 人口向东部聚集：东部地区人口占比上升2.15个百分点，中部下降0.79个百分点，西部上升0.22个百分点，东北下降1.20个百分点。
• 城市吸引力差异：深圳、广州、杭州、宁波等城市人口增长较快，尤其杭州因互联网产业和人才政策，2019年新增常住人口达55.4万人，居全国首位。
• 中西部城市潜力上升：长沙、成都、西安等中西部核心城市人口吸引力增强，未来可能成为人口增长新热点。

关键信息

• 人口结构变化：家庭户规模缩小，小户型、高品质住房需求增加。
• 房地产市场支撑：城镇化率提升、人口流动及老龄化趋势对房地产市场形成持续支撑。
• 政策方向：未来“十四五”期间可能进一步放宽生育限制、降低育儿成本，以应对人口下降趋势。
• 区域发展策略：东部地区人口增长趋于饱和，中西部地区城镇化进程加快，成为房地产市场新增长点。

房地产市场展望

• 需求释放空间：城镇化率仍处中期，未来提升空间较大，房地产市场需求整体仍有释放。
• 区域差异明显：东部城市人口增长放缓，中西部城市潜力较大，需关注区域发展差异带来的市场机会。
• 关注人口流动：人口向经济发达区域集聚，东部核心城市群及都市圈房地产市场仍有较大发展空间。

结语

第七次人口普查揭示了我国人口发展的新特征，包括低速增长、老龄化加剧、家庭户规模缩小、人口流动加快等。这些变化对房地产市场产生深远影响，未来需关注政策导向、区域发展及人口结构调整带来的市场机遇与挑战。