20220419-首创证券-房地产一季度行业数据点评_基本面筑底_下行压力与政策空间并存_10页_1mb

报告摘要

房地产行业一季度数据点评总结

核心内容

2022年一季度，中国房地产行业整体表现疲软，销售、投资、新开工和竣工等关键指标均出现负增长，行业面临下行压力。尽管部分城市放松调控政策，但疫情扩散和居民加杠杆意愿受抑制，市场预期尚未明显改善。分析师认为，政策宽松仍需进一步升级，才能有效缓解行业供需负反馈。同时，资金面持续承压，房企融资和销售回款尚未明显改善，行业流动性风险加剧。

主要观点

销售持续筑底：
2022年一季度商品房销售面积及销售额累计同比增速分别为-13.8%和-22.7%，较前两月进一步下滑。3月销售面积和销售额单月同比增速分别为-17.7%和-26.2%，连续8个月负增长。重点城市销售数据表明，市场整体疲软，房价波动不大，但城市间分化加剧，核心一二线城市因房贷政策改善出现成交量边际回暖，而需求偏弱城市仍面临房价下跌压力。
投资增速探底：
房地产开发投资累计同比增长0.7%，3月单月同比下降2.4%。土地购置面积和成交价款同比增速分别为-41.8%和-16.9%，虽然较前两月略有改善，但仍处低位。施工面积增速在3月受复工受限影响降至-21.5%，预计二季度投资增速仍将持续探底，三季度有望出现企稳回正的拐点。
新开工低位徘徊，竣工有望提速：
一季度新开工面积累计同比增速为-17.5%，3月单月同比增速为-22.2%，降幅扩大。新开工疲弱主要源于房企流动性压力。竣工面积同比增速分别为-11.5%和-15.5%，受预售资金监管政策影响，房企需加快竣工以保障现金回款，竣工节奏有望逐步加快。
资金面承压，政策需更有针对性：
房地产到位资金累计同比增速为-19.6%，3月单月增速为-23%。个人按揭贷款和定金及预收款均出现大幅下滑，反映购房意愿低迷。国内贷款和自筹资金同比增速分别为-23.5%和-4.8%，房企融资尚未明显改善，行业资金面在偿债高峰期仍面临风险。

关键信息

政策预期：
在因城施策框架下，政策力度和范围仍有进一步释放空间，尤其在需求端支持政策方面。央行和外汇管理局提出实施差别化住房信贷政策，释放积极信号，表明政策将继续向房地产行业倾斜。
市场分化：
价格维度变化不明显，但城市间分化加剧。核心一二线城市因政策支持出现成交量回暖，而需求较弱城市房价仍面临下行压力。
风险提示：
疫情再次升级可能对销售端造成冲击，房价超预期下跌、调控政策持续高压、融资环境改善不及预期、行业流动性风险加剧等均是潜在风险。

结构分析

销售数据

累计同比增速：-13.8%（销售面积）、-22.7%（销售额）
单月同比增速：-17.7%（销售面积）、-26.2%（销售额）
城市分化：核心一二线城市成交量边际回暖，房价预期上升；需求偏弱城市房价仍面临下跌压力。

投资数据

累计同比增速：0.7%（房地产开发投资）
单月同比增速：-2.4%（房地产开发投资）
土地购置：同比增速为-41.8%（面积）、-16.9%（价款）
施工面积：一季度增长1%，3月降至-21.5%

新开工与竣工

新开工：一季度累计同比增速为-17.5%，3月降至-22.2%
竣工：一季度累计同比增速为-11.5%，3月降至-15.5%，竣工节奏有望提速以保障资金回款

资金面

到位资金：一季度累计同比增速为-19.6%，3月降至-23%
个人按揭贷款：3月单月同比增速为-22.1%，跌幅扩大
定金及预收款：3月同比增速为-37.5%，跌幅扩大
国内贷款：一季度同比增速为-23.5%，3月降至-29.7%
自筹资金：一季度同比增速为-4.8%，3月降至-2.3%

政策预期

政策力度：因城施策框架下，政策力度和范围仍需进一步释放，尤其在需求端支持方面
信贷政策：央行、外汇管理局提出差别化住房信贷政策，降低首付比例和贷款利率
纾困政策：针对房企融资和销售回款困难，需更有针对性的政策支持以应对偿债高峰期

风险提示

疫情再次升级对地产销售端造成冲击
房价超预期下跌
调控政策持续高压
融资环境改善不及预期
行业流动性风险加剧

评级说明

行业评级：看好（行业超越整体市场表现）
股票投资评级：
- 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
- 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
- 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
- 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

总结

房地产行业在2022年一季度整体表现疲软，销售、投资、新开工和竣工等指标均出现负增长，市场预期尚未扭转。尽管部分城市放松调控，但疫情扩散和居民加杠杆意愿受限，政策效果仍需进一步释放。分析师认为，政策宽松仍有较大空间，二季度地产板块可能继续受益于估值修复红利，建议关注具备稳健财务和较强市场地位的房企及物业管理公司。

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