20210819-西南证券-宝龙地产-01238.HK-2021年中报点评_优质土储推动增长_商业运营提质增速_4页_949kb

文档总结

核心内容

本报告分析了宝龙地产（1238.HK）在2021年上半年的经营表现、土储情况、商业运营进展、财务状况及未来展望。整体来看，公司业绩稳健增长，土储布局合理，商业板块发展迅速，同时严格遵守三道红线政策，资本市场认可度提升，被纳入MSCI中国指数。

主要观点

• 业绩增长显著：2021年上半年公司营收达到207.3亿元，同比增长20.7%；归母净利润为39.1亿元，同比增长76.1%。收入和利润均创历史新高。
• 地产与商业双轮驱动：地产开发收入为184.2亿元，同比增长20.1%；商场运营收入为18.5亿元，同比增长20.5%。商业扩张提速明显。
• 毛利率保持稳定：公司毛利率为35.2%，同比下降1.9个百分点，但仍处于行业领先水平。
• 销售表现强劲：上半年实现签约销售面积338.6万方，同比增长63.9%；签约销售金额530.4亿元，同比增长68.2%。全年销售目标1050亿元已完成50.5%。
• 销售结构优化：公司深耕长三角地区，销售占比达83.0%；新一线城市和二线城市销售金额合计占比为78.2%，显示公司对高能级城市的重视。
• 土储策略稳健：公司采取避开集中供地城市的拿地策略，新增项目19个，计容总面积284万方，新增可售货值510亿元，权益土地款121亿元，权益比为64%。土储总体计容建面达3775万方，可售货值4759亿元，其中新一线和二线城市合计占比83.9%，长三角区域占比68.4%。
• 土地成本优势显著：公司平均土地成本为3570元每平米，仅为销售均价的22.8%，土地成本控制良好。
• 商业板块表现亮眼：商业平均出租率提升至92.3%，同比增长5.2个百分点。上半年新增商业自持地块7个，合计面积55.2万平；新开业商场4个，合计面积22.6万方。累计开业商业面积达389万方，下半年计划开业商场18个，合计面积115.4万平。
• 融资成本优化：公司综合利率为6.43%，同比下降0.02个百分点。境外评级升至“BB-”，境内评级升至“AAA”，并被纳入MSCI中国指数，显示资本市场对其认可度提升。
• 财务稳健：公司总资产负债率由2020年的73.45%降至2023年的67.02%；净负债率由79.59%降至41.43%。现金短债比为109.29%，流动性较好。
• 盈利预测乐观：预计公司2021-2023年归母净利润分别为69.55亿元、83.53亿元、98.31亿元，复合增速为19%。公司被评定为“买入”评级，表明其具备长期投资价值。
• 风险提示：销售及回款低于预期、疫情反复、大湾区拓展不及预期等风险需关注。

关键信息

财务数据

土储与销售

• 2021年上半年新增项目19个，计容总面积284万方，新增可售货值510亿元。
• 长三角及大湾区投资金额占比达85%。
• 截至报告期末，公司土储总体计容建面为3775万方，可售货值为4759亿元。
• 新一线和二线城市合计占比为83.9%，长三角区域占比为68.4%。
• 平均土地成本为3570元每平米，仅为销售均价的22.8%。
• 上半年签约销售面积338.6万方，签约销售金额530.4亿元，全年销售目标完成50.5%。

商业运营

• 商业板块平均出租率提升至92.3%（+5.2pp）。
• 上半年新增商业自持地块7个，合计面积55.2万平。
• 新开业商场4个，合计面积22.6万方。
• 累计开业商业面积达389万方，下半年计划开业商场18个，合计面积115.4万平。

资本市场表现

• 境内评级升至“AAA”，境外评级升至“BB-”。
• 被纳入MSCI中国指数。
• 综合利率为6.43%，同比下降0.02个百分点。

投资评级

• 买入：预计公司未来6个月内相对恒生指数涨幅在20%以上。
• 持有：预计涨幅介于10%与20%之间。
• 中性：预计涨幅介于-10%与10%之间。
• 回避：预计涨幅介于-20%与-10%之间。
• 卖出：预计涨幅在-20%以下。

总结

宝龙地产在2021年上半年实现了营收与净利润的双增长，展现出强劲的盈利能力。公司通过聚焦长三角和大湾区，有效控制了土地成本，提升了土储质量。商业板块出租率大幅提升，扩张步伐加快，成为公司增长的重要引擎。同时，公司严格遵守三道红线政策，优化融资结构，提升了资本市场认可度。未来，公司将继续坚持“1+1+N”布局战略，有望实现持续高质量增长。