视界外扩_华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场_11页_1mb

报告摘要

视界外扩：华东区物流物业市场分析总结

核心内容

本报告聚焦于中国华东地区物流物业市场的发展趋势，特别指出上海作为物流产业发展的核心区域，其市场需求强劲，但供应有限，导致租金持续上涨。与此同时，随着上海“五违四必”整治行动的推进，部分物流需求开始向周边城市溢出，为这些地区的物流物业市场带来新的增长机会。报告分析了全国及上海本地物流业的宏观经济背景、市场供需状况、租金变化趋势及未来展望，并对周边城市如昆山、太仓、嘉兴等的物流物业市场进行了详细对比分析。

主要观点

全国物流业前景良好：中国物流产业在宏观经济支持下持续增长，社会物流总额年均复合增长率达11.8%，电商与零售行业推动了物流需求的快速增长。
上海物流物业市场供需紧张：截至2017年第三季度，上海优质物流物业总存量达696万平方米，其中浦东占65%。市场空置率下降，租金持续上涨。
电商与制造业推动物流需求：电商保持高速增长，第三方物流需求增加，先进制造业对物流设施品质要求提高，形成对高品质物流物业的强大需求。
上海物流物业投资市场活跃：2017年投资情绪积极，但净收益率有所下降，仍高于其他物业类型。多数投资者倾向于自持物业，市场供应有限。
周边市场需求增长迅速：受上海需求外溢影响，昆山、太仓、嘉兴等城市物流物业市场活跃，租金上涨，空置率下降。无锡、南通、常州等城市也出现需求增加的趋势。
未来物流物业市场趋势：预计未来三年上海将新增超过120万平方米高品质物流物业，主要集中在浦东；周边城市如昆山将新增超过100万平方米供应。租金预计年涨幅在5%-7%之间，市场仍倾向于业主方。

关键信息

上海物流市场概况

市场分布：上海物流物业子市场主要分布在浦东、浦西及金山、奉贤等区域。
供需与租金：
- 2017年第三季度全市净吸纳量为18万平方米，空置率降至8.0%。
- 平均租金环比上涨4.4%至人民币1.37元/天/平方米。
- 浦东区域租金涨幅显著，部分项目租金涨幅超过10%。
保税与非保税物业：
- 保税物流物业总存量为315万平方米，空置率7.1%。
- 非保税物流物业总存量达382万平方米，空置率下降至8.8%，租金同比上涨7.6%。

上海周边市场分析

主要城市：昆山、太仓、嘉兴、无锡、南通、常州等。
租金与空置率：
- 昆山：租金达1.05元/天/平方米，空置率1%。
- 太仓：租金0.86元/天/平方米，空置率2%。
- 嘉兴：租金0.83元/天/平方米，空置率6%。
- 无锡、南通、常州：租金较低，但空置率较高，分别为0.84元、0.80元、0.75元，空置率分别为33%、10%、14%。
需求来源：主要来自电商、零售、第三方物流等企业。