2018-视界外扩：华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场_13页-1mb

视界外扩：华东区物流物业市场分析总结

核心内容

高力国际近期对华东地区物流物业市场进行了深入研究，指出随着电商、先进制造业及第三方物流的快速发展，上海市内物流物业市场已出现供不应求的局面，租金持续上涨，土地供应有限，导致大量物流及仓储需求向周边城市溢出，并逐步向更外围市场转移。租户与投资者应前瞻性地关注距离上海更远但具备良好通达性、优惠政策及合理租金的物流用地与物业。

主要观点

1. 上海物流物业市场现状

• 上海市内物流物业供不应求，租金持续上涨，空置率下降。
• 由于“五违四必”整治行动，大量传统仓储设施被拆除，推动需求向周边城市转移。
• 上海优质物流物业存量达696万平方米（约7,488万平方英尺），其中浦东区域占比65%。

2. 需求驱动因素

• 电商高速增长：上海市2017年前三季度网上商店零售额同比增长16.4%，占社会消费品零售总额的13.6%。
• 先进制造业发展：如生物医药与汽车制造业的产值增长显著，推动对高品质物流物业的需求。
• 第三方物流比重增大：随着企业对供应链管理的重视，第三方物流需求增加，成为物流物业的重要驱动力。

3. 租户与投资者建议

• 租户应关注周边城市的物流物业，如太仓、昆山、嘉兴、常州、无锡、南通、常熟等。
• 投资者应把握市场增长趋势，关注未来可能出现的大宗交易，尤其是距离上海更远的城市。
• 建议优先考虑交通可达性强的地块，同时可适当考虑离高速公路出口稍远的区域。

关键信息

4. 上海及周边市场租金与空置率

• 上海市平均租金上涨至1.37元/天/平方米（0.20美元），净吸纳量达18万平方米（193万平方英尺）。
• 上海市空置率降至8.0%，而太仓和昆山的空置率分别降至2%和1%。
• 周边城市租金涨幅在1%~3%之间，空置率也显著下降。

5. 周边市场表现

• 太仓、昆山、嘉兴等城市因上海需求外溢，物流物业市场活跃，租金持续上涨。
• 无锡、常州、南通、常熟等城市也出现租赁需求增加，入住率稳步上升。

6. 未来市场展望

• 预计未来三年内，上海新增高品质物流物业供应将超过120万平方米（1,292万平方米），其中半数位于浦东。
• 太仓、昆山等城市未来将有大量新增供应，空置率维持低位。
• 上海及周边城市物流物业租金预计年涨幅在5%~7%之间。

7. 政策与土地资源

• 上海及邻近城市物流用地供应有限，土地政策趋紧，促使开发与投资需求外溢至更外围城市。
• 十三五规划推动物流业提质增效，鼓励向高品质现代物流物业转型。

8. 行业趋势与投资机会

• 物流行业整体保持增长，尤其是电商与先进制造业带动的租赁需求。
• 高品质物流物业成为市场主流，投资价值凸显。
• 大型物流开发商与机构投资者持续关注中国市场，推动市场整合与专业化发展。

数据支持

• 全国经济形势：2017年GDP增长6.9%，社会物流总额同比增长7.1%，电商零售额年均复合增长率达67.2%。
• 上海经济指标：工业总产值同比增长9.4%，货物运输总量增长10.6%，集装箱吞吐量增长8.2%。
• 租金趋势：上海平均租金上涨至1.37元/天/平方米，非保税与保税物业租金同步上涨。
• 新增供应预测：未来三年上海及周边城市将新增大量物流物业，尤其是昆山、太仓、嘉兴等城市。

总结

随着物流行业向现代化、专业化发展，上海及周边城市的物流物业市场正面临供需失衡与租金上涨的双重压力。租户与投资者应积极关注更外围的物流用地与物业，以应对市场变化。未来，高品质物流物业将持续吸引投资与租赁需求，尤其是电商、先进制造业及第三方物流企业。高力国际建议将重点放在交通便利、政策支持及租金合理的区域，以优化投资与租赁策略。