2018-地产债专题报告_能不能积极看待地产债__19页-1mb

地产债投资机会分析总结

核心内容概述

本文围绕地产债投资机会展开分析，认为在当前稳中求进的政策基调下，地产债投资具备一定的积极因素，但同时仍需关注多项消极因素。整体来看，地产债投资机会存在，但需谨慎选择。

主要观点

积极因素

1. 防风险与稳杠杆并行

   • 前期去杠杆政策力度过大，导致市场担忧信用风险，但当前政策转向稳杠杆，有助于缓解房企融资僵局。
   • 2018年7月政治局会议强调协调政策出台时机，稳定预期，避免强监管带来的不确定性风险。

2. 流动性合理充裕

   • 银行体系资金充足，资金利率下行，有助于改善房企现金流。
   • 部分银行下调首套房利率折扣，释放政策信号，房企融资环境有望边际改善。

3. 表外业务监管放缓

   • 2018年资管新规细则出台，为存量非标展期提供可能性，促进表内融资。
   • 社融增速回落，但整体企稳可期，全社会信用融资状况有望改善。

4. 企业融资环境改善

   • 银保监会多次发文，强调加大对实体经济的信贷投放，房企融资空间有所拓宽。
   • 2018年2月至8月地产企业债券市场融资仍处于净流入状态，显示融资环境有所改善。

消极因素

1. 调控力度未缓解

   • 政策仍以稳定为主，短期内全面放松可能性较小。
   • 房企需持续面对调控压力，尤其是热点城市政策收紧。

2. 销售增速下台阶

   • 商品房销售面积和销售额仍处于高位，但增速持续放缓，逐渐接近“零增长”。
   • 部分城市“五限”政策抑制了房企推盘意愿，影响销售回款。

3. 债券面临集中到期

   • 2018年房企债券到期压力增大，需关注债务偿还能力。
   • 债券到期分布显示，中低等级和民营企业到期压力更大。

4. 调控进入深水区

   • 2014年部分房企因融资问题出现资金链断裂，提示调控加深可能带来更大风险。
   • 2016年底开始的调控逐步深入，需关注房企是否能及时调整内部结构。

关键信息

重点关注指标

推荐关注的地产债类型

1. 具备优质资源属性、运营能力强的房企

   • 如万科、龙光控股，这些企业拥有较强资产变现能力，能够有效控制存货规模，抗风险能力强。

2. 具备较强融资能力和融资优势的房企

   • 如华侨城、光明地产，这类房企在外部融资紧张时仍能保持较好的融资能力，有利于抗周期。

3. 具备非市场化拿地能力的房企

   • 如中华企业、华发股份，能够通过集团资源整合获得政策支持和优质土地资源，具备长期发展优势。

风险提示

• 政策风险：调控政策持续，房企需适应政策变化。
• 信用风险：中低等级和民营企业信用风险较高，需关注其财务状况。
• 再融资风险：融资渠道受限，房企需关注再融资能力和融资成本。

总结

地产债投资机会在当前政策和市场环境下有所改善，但整体仍面临调控压力和融资风险。建议投资者关注具备优质资源、强运营能力和融资优势的房企，同时注意估值波动及政策变化对信用利差的影响。整体而言，地产债仍是性价比较高的投资品种，但需谨慎筛选个券。