大中华区2023年一季度物业摘要_62页_32mb

2023年第一季度重点城市房地产市场总结

经济政策效应持续显现，各地产细分领域呈现分化调整态势，物流仓储、高端住宅市场率先回暖，而商业地产、住宅市场出现结构性机会。

目录部分要点提炼:

物业类型层面

1. 写字楼市场

• 经济复苏推动力增强：1-3月国内生产总值(GDP)同比增长45%，消费对经济增长贡献率超66%，服务业主导生产端增长。
• 市场活跃度回升：多数城市租赁问询量提升，租金跌幅收窄。北京净吸纳量由负转正，上海净吸纳54万㎡，广州租赁量同比涨逾20%。
• 细分结构表现差异明显：一线城市甲级办公楼平均租金环比下降09%，但部分优质地段租金逆势上涨；二线城市如成都净吸纳量环比下降28.6%。
• 政策影响：中央地产宽松政策加码，降准降息等预期提振市场信心，但企业仍普遍采取“以价换量”策略应对空置压力。

2. 零售地产

• 市场分化加剧：核心区受益于消费回暖，租金“止跌趋稳”；郊区受供应压力及实体消费冲击影响较大，空置率持续上升。
• 消费数据驱动市场情绪：如北京重点零售企业销售额同比涨132%，广州客单价回升0.35%；上海餐饮业态占比超四成整体租赁量。
• 新商业模式带动增量需求：时尚设计品牌、新能源汽车体验店、首店经济政策催化消费，如成都“问界进驻SM广场”，西安国际交通枢纽引流能力增强。

3. 物流地产

• 物流需求强劲复苏：电商、生物医药等行业带动仓储租赁量显著增长，北京、上海、广州一季度净吸纳量分别达85万、87万、55万平方米。
• 供应放量与需求增长并存：北京新增供应创十年历史新高(46.4万㎡)，全市空置率预计仅小幅上升17个百分点至80%。
• 非保税物流与保税物流表现分化：广州非保税物流市场空置率升至199%，而重庆保税物流市场因政策利好保持低空置状态。

4. 住宅市场

• 高端市场率先回暖：北京一季度高端住宅成交环比增203%，二手均价上涨16%；上海高端住宅一季度成交环比涨330%，二手市场价同比微涨0.2%。
• 成交分化显著：北京、广州核心地段去化良好，非核心商圈受新政影响销售政策僵持，如深圳龙华项目推售遇冷。
• 政策助力刚需改善：各线城市普遍执行房贷利率下限，如深圳3月将参照LPR调整首套利率。

5. 酒店与旅游地产

• 跨境复苏带动国际酒店业：香港奢华酒店RevPAR较2019年同期增长734%，内地旅客跨境流动恢复推动门店入住率提升。
• 城市会议会展推动需求：北京、广州、深圳一季度大型活动场次同比上涨110%-500%，为高标间提供结构性支撑。
• 新兴主题乐园建设利好：深圳、广州加快文旅设施建设，推动本地休闲需求。

城市表现要点（按代码整理）

以下为各城市市场表现核心摘要

1 北京
一季度物流仓储市场迎来十年来最大规模供应，净吸纳量录得85万平方米；高端住宅市场成交活跃，二手价格同比上涨16%；零售市场在“首店经济”政策推动下显著回暖。

2 上海
高标准仓储设施市场租金同比涨26%，为近三年最高增速；酒店市场国际游客数同比增72.6%，奢华酒店收入恢复至2019年的80%；住宅市场受政策支持交易活跃，但成交同比未达预期。

3 广州
物流地产市场出现“双核”格局（白云机场-空港、南沙-港口），净吸纳量77万平方米；高端酒店市场入住率恢复至19年的949%；零售市场受商圈扩容及消费券刺激，市区购物中心客流量恢复至疫情前水平。

4 成都
中心城区“冷热分化”，高新区空置率达30%，南部新区净吸纳量环比降幅收窄；工业地产新开工面积同比增长28%，制造业需求改善。

5 深圳
物流市场得益于电商平台扩张，需求量同比增200%；住宅市场整体成交量环比降42%，但核心区限价项目销售去化率达90%；高端酒店市场RevPAR同比增长2199%，国际品牌连锁效应显著。

6 重庆
区位依赖性突出，北部新区空置率创新高至30%，中心城区因“满天星”产业政策入住率稳定；写字楼市场租金同比下跌19%，郊区办公需求降温。

7 沈阳
一季度社会消费品零售总额恢复正增长，旅游消费强劲；高端酒店入住率环比涨190个百分点；住宅市场推盘节奏放缓，平均去化周期拉长。

8 武汉
大型商业项目改造升级加速，如新天地时尚II引入设计师品牌，推动去化；住宅市场供应量大跌50.6%，投资信心待修复。

9 西安
服务业占比超50%，教育与文化餐饮为两大需求主力；零售市场呈现“核心旺、郊区冷”格局，天府机场周边项目租赁活跃度提升。

10 杭州
综合体促销频繁，5折特惠项目达20个；住宅销售周期延长至14个月，降库存压力凸显。

11 青岛
一季度住宅共网签28万套，去化面积较往年扩大30%；高端酒店供需比高于2.5倍，价格调整成为必要手段。

12 南京
新消费品牌入驻速度加快，奈雪的茶、霸王茶姬等首店占比超30%；商业地产项目差异扩大，河西板块去化率仍属落后。

13 台北
公办公共空间使用率超95%，低库存支撑租金保持3%涨幅；受Land Bank政策影响，企业购房意愿低迷。

14 香港
新丽都花园成为2023年高价成交代表，均价同比上涨30%；北角商业街小零售业态出现转型趋势。

15 澳门
日均酒店入住量同比提升50%，春节假期总收入同比增长80%；路氹城奢华酒店供应量占90%以上，收益率维持高位。

16 韩国首尔
甲级写字楼空置率降到12%历史低位；政府推“青年住房”政策推进租金管制。

17 美国纽约

高级公寓成交量环比涨40%，曼哈顿5A级写字楼空置率降至4.3%。

18 日本东京
郊区宅地供应量不足十块，市中心写字楼价格同比上涨18%；政府推出“都市再生”补贴计划。

全季全球比较
对标全球，北上广深一线城市物业价格整体仍高于日本、韩国、香港地区，但德国杜塞尔多夫因工业地产模式稳健，写字楼租金涨幅持续领跑。