2017-房地产行业：因去库存引起的地与人_17页-1mb

文档总结

核心内容概述

本文档是一份关于中国房地产行业去库存问题的深度行业研究报告，发布于2016年1月12日。报告从市场、政府、农民三个维度分析了房地产库存的现状与去库存的难点，并指出去库存本质上是去土地，同时提出房地产行业正处于从总量矛盾向结构矛盾转变的阶段，未来将面临长期去库存压力。

主要观点

1. 市场：库存穷途

• 库存总量：截至2015年11月，全国住宅库存为28亿平方米，其中已开工未拿证项目占18亿平方米。
• 库存分布：一线城市：二线城市：三线城市 ≈ 1:8:14，二线城市库存问题尤为突出。
• 去库存难点：虽然库存总量理论上可以消化，但去化周期过长，存在结构和时间上的问题，需通过人口固化而非流动来解决。
• 资金链压力：开发商的去化周期通常为4年，但实际可能需要5年以上，利息成本将吞噬大部分利润。

2. 政府：意愿末路

• 去库存即去土地：库存实质是土地的存量，政府对土地的依赖度极高。
• 土地供给制度：单一供给主体+招拍挂制度，使得政府难以脱离土地经济。
• 土地出让与GDP挂钩：地方政府为完成GDP考核，倾向于继续增加土地供给。
• 土地利用效率低：2005~2014年土地供给未形成建成区的面积达29080平方公里，土地利用率低。

3. 农民：买单有“理”

• 城镇化率现状：中国“真实”城镇化率为66%，高于常住人口口径11%。
• 农民购买力不足：农民非经营性收入仅占42%，房价收入比高达101，难以支撑购房需求。
• 日本经验对比：日本农民收入80%来自土地征用补偿，而中国农民缺乏这种收入来源。
• 集体建设用地入市：虽有试点，但补偿有限，无法有效提升农民购买力。

关键信息

库存与去化周期

• 全国住宅库存为28亿平方米，去化周期约为2.4年。
• 若考虑新增土地供给，去化周期可能延长至5年。
• 开发商需在3.8年内完成去化，否则将面临资金链断裂风险。

土地供给与制度

• 招拍挂制度强化了政府对土地的控制，土地出让金和抵押金额在2014年分别达3.3万亿元和1.7万亿元。
• 土地供给中，招拍挂占比低于60%，表明土地供给结构不均衡。
• 土地供给未形成建成区的部分达29080平方公里，显示土地利用效率低下。

农民购房能力分析

• 农民人均储蓄仅为8507元，家庭储蓄约3.4万元，远低于全国平均房价。
• 农民购房需积累2.5年，且房价收入比高达101，购房能力严重不足。
• 集体建设用地入市试点中，农民户均补偿仅12万元，难以支撑购房需求。

城镇化趋势与未来展望

• 中国城镇化率将在70%后进入缓慢增长期，每5年增长约2%。
• 城镇化主要依赖人口流动，而非城市扩张，未来新增需求将来自已在城镇的农民。
• 城镇化率提升将难以成为房地产需求的主要驱动力。

结论与展望

• 去库存是长期过程：需持续关注结构优化与时间周期。
• 房地产行业迎来阶段性机会：在去库存背景下，行业将进入调整期，真正的行业集中度提升尚需时间。
• 未来需关注：降房价、需求来源、土地供给制度、农民购房能力等议题。

图表与数据摘要

• 图1：住宅库存为28亿平方米，其中18亿平方米为已开工未拿证项目。
• 图2：土地购置集中在2006~2014年，对应土地价廉质优。
• 图3：新增库存分布为一线：二线：三线 ≈ 1:8:14，二线城市库存更严重。
• 图4、图5：春运数据显示二线城市为返乡人口集中地。
• 图6：2.6亿常住非户籍人口人均消化11平方米库存。
• 图7、图8：教育资源和医疗资源的分配不均影响农民购买力。
• 图9：利息成本要求开发商4年内去化，但实际可能需要5年以上。
• 图10、图11：销售增速长期低于拿地增速，开发商依赖房价周期获利。
• 图12、图13：2014年全国土地出让金和抵押金额分别为3.3万亿和1.7万亿。
• 图14：招拍挂价格远高于协议出让，形成良性循环。
• 图15：土地供给主体仍是政府，无论是国有还是集体土地。
• 图16、图17：土地供给中招拍挂占比低，大量土地未形成实际城区。
• 图18、图19：真实城镇化率66%，行政区域扩大与人口流动各占一半。
• 图20：城镇化率超过70%后增速大幅放缓。
• 图21、图22、图23、图24：农民购买力不足，日本经验显示征地补偿对购房能力有显著影响。

评级信息

• 行业评级：房地产行业为“增持”（维持）。
• 研究员：谢皓宇，执业证书编号：S0570515070001。
• 联系方式：010-56793955，xiehaoyu@htsc.com。

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