20180926-安信国际证券-龙光地产-03380.HK-高增长的大湾区发展商_13页_1mb

龙光地产深度分析总结

核心内容

龙光地产是一家以深圳为首的大湾区房地产开发商，业务主要集中在广东及广西地区，其土储和货值主要分布在大湾区的核心城市如深圳、惠州、佛山等。公司凭借在大湾区的深耕以及对旧改项目的布局，展现出强劲的增长潜力。

主要观点

• 大湾区发展优势：龙光地产在大湾区拥有丰富的土地储备，其中深圳及周边城市的权益货值约1,000亿元，佛山约360亿元，珠海及中山约500亿元，总计约2,400亿元，占公司总土储的50%以上。
• 销售增长显著：2018年上半年，龙光在深圳地区的销售额约为190亿元，同比增长230%，市占率约12%。公司全年销售目标上调至700亿元，下半年预计销售额为350亿元。
• 旧改项目潜力：公司拥有约2,200亿元货值的旧改并购项目，其中200亿元已转化为土储，未来可提供低成本优质土地资源。
• 财务稳健：公司手头现金约280亿元，一年内到期短债约140亿元，财务风险有限。公司净杠杆比率约80%，净负债率持续下降，资产净值稳步提升。
• 投资建议：公司获“买入”评级，目标价为港币12.8元，当前股价为9.15元，估值折让率约30%。

关键信息

土地储备与货值分布

• 总土储：约3,500万平方米
• 总权益货值：约4,200亿元
• 深圳：约1,000亿元货值
• 惠州：约550亿元货值
• 佛山：约360亿元货值
• 珠海及中山：约500亿元货值
• 旧改项目货值：约2,200亿元

财务数据（截至2018年6月）

• 现金：约280亿元
• 短债：约140亿元
• 净资产：约900亿元
• 资产净值：约870亿元
• 净负债率：约69%
• 每股账面价值：约7.71元

财务预测（2018-2020年）

增长潜力

• 深圳市场：销售增长迅速，2018年上半年销售额约190亿元，同比增长230%。
• 惠州发展：受深惠一体化影响，惠州市场前景良好，公司土储约550万平方米，货值约550亿元。
• 佛山市场：公司拥有约600亿元货值，广佛同城化推动区域协同发展。
• 广西市场：2018年销售增长80%至490亿元，预计全年完成700亿元销售目标。

旧改项目案例

• 珠海玖龙汇：位于珠海保税区，总地价约15亿元，货值约80亿元。
• 佛山禅城绿岛湖项目：商住类型，总地价约32.6亿元，货值约100亿元，邻近地铁2号线。

估值与评级

• 经调整资产净值：约900亿元
• 目标估值折让率：30%
• 目标价格：港币12.8元
• 投资建议：买入

风险提示

• 银根紧缩影响销售
• 深圳调控力度升级
• 华南集中度高
• 调控政策下的资金链压力

市场表现

• 股价表现：2018年9月26日，股价为9.15元
• 相对收益：一个月-4.49%，三个月-14.67%，十二个月-4.00%
• 绝对收益：一个月-5.48%，三个月-20.88%，十二个月-6.25%

未来发展展望

• 龙光地产预计未来几年将继续巩固在深圳的市场地位，并利用旧改项目获取更多优质土地。
• 深圳、惠州、佛山等城市的轨道交通发展将带来显著的增值空间。
• 广东省经济持续增长，人口流入推动房地产需求，为龙光提供长期增长动力。

战略布局

• 龙光地产重视轨道交通沿线及地铁上盖物业，这些物业具有较高的溢价能力。
• 公司在大湾区内拥有多个重点项目，如龙光·玖钻、龙光玖龙台等，销售表现优异。

总结

龙光地产凭借其在大湾区的深厚根基和对旧改项目的布局，具备较强的市场竞争力和增长潜力。公司财务状况稳健，未来增长可期，因此获得“买入”评级。然而，需关注政策变化和市场调控对销售及资金链的影响。