20200522-东方金诚-房地产行业月报_核心指标延续修复趋势_拿地复苏先行一步_5页_732kb

房地产行业月报总结

一、行业基本面

核心内容

房地产行业整体呈现复苏迹象，销售端和投资端均出现回暖趋势。

主要观点

• 销售端：随着疫情好转和复工深化，商品房销售降幅持续收窄。2020年1-4月，全国商品房销售面积同比下降19.3%，降幅较1-3月收窄7.0个百分点；商品房销售额同比下降18.6%，降幅收窄6.1个百分点。4月单月销售面积同比仅下降2.1%，5月1-19日30大中城市商品房成交面积已恢复至去年同期85%以上。
• 投资端：房地产开发投资规模继续修复，1-4月累计投资完成额同比下降3.3%，其中4月同比增长7.0%，增幅环比扩大5.8个百分点。新开工面积同比下降18.4%，降幅收窄8.8个百分点；竣工面积同比下降14.5%，降幅收窄1.3个百分点；施工面积同比增长2.5%。
• 土地市场：土地购置面积同比下降12.0%，但土地成交价款同比增长6.9%，由负转正。100大中城市土地供应面积同比增长6.0%，显示土地市场有所升温。

关键信息

• 销售回暖与政策支持共同推动行业复苏。
• 土地市场在宽松融资环境和政府供地提升下有所改善。
• 二季度房地产投资增速有望进一步修复。

二、政策动向

核心内容

中央和地方政府在“房住不炒”基调下，继续推进“三稳”政策，同时通过因城施策缓解房企压力。

主要观点

• 中央政策：政治局会议再次强调“房住不炒”，并提出降准、降息等宽松措施，推动户籍制度改革和城镇老旧小区改造。
• 地方政策：多个城市出台放松政策，包括：
  • 供给端：长春、深圳、北京、沈阳等放宽预售资金提取、预售许可条件和土地出让价款缴纳。
  • 需求端：杭州、南京、南昌、兰州、东莞等放宽落户门槛、降低首付款比例、放宽限售政策，部分城市收紧公积金提取政策。
• 政策趋势：政策整体保持边际宽松，但仍有部分城市政策收紧，表明政策调控仍以稳定市场为主。

关键信息

• 政策以“三稳”为基调，强调市场平稳健康发展。
• 地方政策因城施策，部分城市适度放松，缓解房企压力。
• 未来可能有更多城市调整人才落户政策，支持楼市。

三、到位资金情况

核心内容

房企到位资金持续改善，销售修复与政策宽松共同作用下，资金压力有所缓解。

主要观点

• 1-4月房企到位资金同比下降10.4%，降幅环比收窄3.4个百分点。
• 自筹资金同比下降5.2%，降幅收窄6.6个百分点，显示融资环境有所改善。
• 定金及预收款和按揭贷款分别同比下降18.9%和5.4%，降幅收窄，显示市场需求逐步回暖。
• 国内贷款同比下降2.5%，利用外资同比下降31.6%，显示房企融资渠道向境内倾斜。

关键信息

• 销售回暖和政策宽松推动房企资金到位改善。
• 债券发行规模增加，自筹资金压力有所缓解。
• 外资融资受阻，房企融资需求转向境内市场。

四、债券发行与到期情况

核心内容

2020年1-4月房地产企业债券发行规模扩大，但部分品种表现不佳。

主要观点

• 发行规模：1-4月房地产企业境内债券发行规模达3095.94亿元，同比增长12.39%。
• 发行结构：
  • 超短期融资债券发行量最大，占比22.73%。
  • 一般公司债和中期票据增速较高，分别同比增长6.68%和56.33%。
  • 私募债和交易商协会ABN发行规模下降，分别为-43.70%和-57.65%。
• 到期结构：截至4月末，房地产行业存量债券到期期限结构显示，中短期债券占比高，长期债券占比低。

关键信息

• 债券发行规模扩大，融资渠道拓宽。
• 不同债券品种表现分化，中短期债券需求旺盛。
• 融资集中度提升，龙头房企更受益。

五、展望

核心内容

二季度房地产市场有望进一步修复，政策与市场双轮驱动。

主要观点

• 销售端：二季度销售增速将延续修复，上半年销售面积增速有望达到-13.8%。
• 投资端：投资增速将在销售回暖和政策支持下继续改善。
• 政策端：政策仍以“三稳”为主，但部分城市或适度放松以支持经济。
• 资金端：房企资金压力有望缓解，融资渠道更加通畅，龙头房企更具优势。

关键信息

• 行业整体复苏趋势明确，但需关注外需下滑等不确定性因素。
• 政策将继续保持“房住不炒”基调，但灵活调整以支持市场。
• 债券市场表现分化，中短期融资需求旺盛，长期融资仍需关注。

数据来源：Wind，东方金诚整理