上海投资市场简报2020年第四季度_3页_748kb

2020年中国房地产市场总结

核心内容

2020年中国房地产市场在多重因素影响下呈现出分化趋势，大宗成交市场全年总额同比下降36%，但第四季度成交量有所回升，达到154亿元人民币。自用买家成为市场的重要驱动力，其成交量占全年总成交量的50%以上，远高于2019年的10%。同时，上海土地市场表现强劲，全年成交总额达2,830亿元人民币，同比增长42%。

主要观点

• 大宗成交市场

  • 2020年第四季度大宗成交市场成交量上升，总额达154亿元人民币，约为三季度的两倍。
  • 全年大宗成交总额为669亿元人民币，同比下降36%。
  • 若不考虑自用成交，投资用途成交总额同比下降65%。
  • 自用买家主要为保险公司、证券公司及科技公司，他们更倾向于有命名权、符合行业定位的写字楼项目。

• 融资环境变化

  • 2020年全国95家典型开发商全年融资总额为1.48万亿元人民币，同比下降2.7%。
  • 境内债权融资总额同比上升11.5%，境外债权融资同比下降23.4%。
  • 新发债券融资成本平均为6.13%，较前一年下降0.95个百分点，反映出市场对融资渠道的偏好变化。

• 市场展望

  • 随着政府加强对开发商负债率的管控，不良资产出售预计会增加。
  • 银行贷款受限背景下，房地产债务基金将更活跃，提供夹层贷款和优先级贷款。
  • 随着中国经济复苏，境外投资者将增强对中国市场的信心和投资比重。

关键信息

写字楼市场

• 四季度新增写字楼面积约47.4万平方米，主要项目包括上海金融交易广场、陆家嘴滨江中心（主楼）和前滩中心。
• 全年写字楼净吸纳量同比小幅下降4.3%，但四季度环比增长137%。
• 全市甲级写字楼平均空置率降至16.8%，租金指数同比下跌7.0%。
• 自用买家持续活跃，偏好有命名权、符合行业定位的写字楼项目。

零售市场

• 上海零售总额同比下降0.7%，但社区商业恢复较快，空置率降至10.2%。
• 全市购物中心首层租金较上季度降幅收窄至0.1%，为每平方米每天26.3元。
• 投资者倾向资产包收购，以分摊交易和运营成本。
• 高端小业主公寓和核心街铺的净回报率较高，分别为2.0-2.5%和3.5-4.0%。

物流市场

• 物流资产受到投资者青睐，尤其冷链仓因生鲜电商和疫苗需求增长而备受关注。
• 一线城市物流项目收益率可达5-5.5%，投资者主要关注靠近大湾区、长三角等城市群的项目。
• 第四季度Hines和Metropolitan Real Estate共同收购广东省一个3.38万平方米的冷藏仓库，租户为沃尔玛。

土地市场

• 2020年上海土地市场成交总额达2,830亿元人民币，同比增长42%。
• 商品住宅和商办综合用地分别占总额的51%和44%。
• 销售性质住宅用地和租赁性质住宅用地楼面均价分别为28,073元/平方米和5,721元/平方米。
• 商办用地成交总面积约为2019年的三倍，工业用地成交总面积约为两倍。

主要成交案例

• 绿地外滩中心：8幢楼被自用买家获得，合计约203亿元人民币。
• 明天广场（7-32层）：在阿里巴巴拍卖平台以19.9亿元成交，建筑面积约3.65万平方米，单价约5.22万元/平方米。
• 建信人寿：以55.5亿元收购绿地外滩中心T4楼，建筑面积5.88万平方米，成交均价约9.5万元/平方米。
• 百年人寿：以21.5亿元收购星外滩5号楼，建筑面积2.47万平方米，部分自用。

市场趋势

• 自用买家主导市场：自用买家在2020年成交量占比显著上升，成为市场的主要推动力。
• 不良资产出售增加：随着政策收紧，不良资产出售可能成为市场重要组成部分。
• 境外投资者回归：随着经济复苏，境外投资者信心增强，关注传统核心资产。
• 物流和冷链资产受青睐：电子商务和冷链需求增长推动物流市场热度上升。

联系信息

• 市场研究部
  James Macdonald
  高级董事
  中国区
  +862163916688
  james.macdonald@savills.com.cn

• 投资部
  Nick Guan
  主管
  上海
  +862163916688
  nick.guan@savills.com.cn

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