房地产行业2021年度中期投资策略：轻重之道-20210623-长江证券-41页_2mb

轻重之道：房地产行业2021年度中期投资策略总结

核心内容

本报告围绕房地产行业2021年中期投资策略展开，重点分析了行业需求、开发与物业板块的走势及投资机会。核心观点集中在需求韧性、开发效率与物业模式进阶三个方面，认为行业基本面依然强劲，但盈利压力和政策调控仍对板块形成压制。

主要观点

1. 需求预期上修，行业基本面韧性依旧

• 人口视角：城镇化率与家庭小型化速度好于预期，2020年城镇化率达63.89%，比预期高约2.29个百分点，带来约3200万城镇人口及10亿平米住房需求。
• 金融视角：居民储蓄搬家支撑购买力，尽管按揭利率上升，但按揭支持力度仍较强，居民交易杠杆持续下行。
• 销售表现：2021年前4月商品房销售面积/金额同比分别增长48.1%和68.2%，全年销售预期上调至+6.2%和+12.5%。
• 投资增长：2021年房地产开发投资预计实现双位数增长（约+10.2%），受益于土地购置费（+7.0%）和建安开支（+12.3%）的共同支撑。

2. 开发之道：控成本、产品力与超越周转

• 规模与效益并重：房企已从单纯追求规模转向提升效益，强调“有质量的增长”。
• 可投资头寸差异：主流房企可投资头寸出现显著分化，影响拿地能力和市场份额。
• 成本控制：广义费用率成为当前“控成本”的关键，尤其是销管费与周转效率的优化。
• 产品力与周转率：在新房限价背景下，产品溢价受限，但产品力仍是长期竞争力的核心。超越周转才能实现ROIC的提升。

3. 物业之道：含金量、确定性与模式进阶

• 行业红利持续：规模与成长仍是物业股投资的主旋律。
• 含金量与确定性：通过商誉、应收、关联交易等指标识别含金量；通过在手合约、第三方直拓、增值服务等测算增长确定性。
• 模式进阶：从基础物管向消费服务、开放平台演进，对应不同估值台阶。商管行业具备内生与外延增长的双重逻辑，是高潜力赛道。
• 投资建议：寻找“真成长”与“模式进阶”的多维度最优解，关注住宅、商管、办公等细分赛道。

关键信息

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投资建议

• 开发板块：关注四条结构性线索：类资管型房企、腰部成长房企、分母改善、稳健增长与高股息的蓝筹。
• 物业板块：寻找“含金量、确定性与模式进阶”的最优解，关注住宅、商管、办公等细分赛道。

风险提示

1. 政策压力持续加大，需求韧性低于预期；
2. 宅地溢价率居高不下，毛利率底部低于预期；
3. 优质港股物业当前估值不便宜，短期波动率可能加大。

结构性机会

开发板块

• 类资管型房企：长期回报率优于标准化REITs。
• 腰部成长房企：具备优质土储和竞争优势，增量市场仍有潜力。
• 分母改善：规模导向下降后，财务风险与融资成本显著降低。
• 稳健增长与高股息：低估值蓝筹具备防御属性。

物业板块

• 传统物管：需关注含金量、增长确定性与模式进阶。
• 新兴商管：内生与外延均衡增长，是未来黄金投资时期。

行业趋势与数据支持

需求端

• 销售表现：前4月销售金额同比+68.2%，销售面积同比+48.1%，销售均价同比+13.6%。
• 储蓄迁移：预计全年销售规模增长22.0%，是需求韧性的重要支撑。
• 住房交易杠杆：预计全年住房交易杠杆下降至32.3%。

开发端

• 可投资头寸：主流房企间差异显著，优质房企具备更强的拿地与扩张能力。
• 融资性头寸：受“三条红线”影响，财务稳健房企获“奖励”。
• 经营性头寸：回款能力与费用率差异显著，影响房企资金留存与拿地能力。

物业端

• 管理面积：预计未来五年复合增速达5.4%，百强企业集中度逐年提升。
• 增值服务：社区增值服务营收占比提升，成为增长新引擎。
• 商管增长：2019-2024年购物中心运营在管建面CAGR=7.1%，收入CAGR=9.9%。

总结

2021年房地产行业在需求端表现出较强韧性，城镇化率与家庭小型化支撑销售增长。开发板块需关注成本控制、产品力与周转效率的提升，尤其是“类资管型”房企和具备优质土储的腰部龙头。物业板块则需在含金量、确定性与模式进阶中寻找“真成长”机会，商管行业因内生与外延双重逻辑成为重点。尽管面临政策压力与盈利挑战，但行业基本面仍具备持续增长潜力，结构性机会值得关注。