深度报告-20210727-克而瑞证券-房地产行业2021年中期投资策略_当前行业的底线思维和长线机会_32页_2mb

房地产行业2021年中期投资策略总结

核心内容

2021年中期，房地产行业面临多维度调控政策，整体呈现“中性”评级。行业在短期面临信用风险暴露，但在长期具备转型价值。分析师董浩认为，行业需在供给侧改革背景下调整策略，同时关注不动产相关业务的长期发展潜力。

主要观点

• 短期风险与底线思维：由于政策调控，部分房企信用风险暴露，主要体现在融资收紧与低库存、销售数据与真实现金流、表内负债与表外负债之间的背离。这些背离反映了行业在政策收紧下的调整和整合趋势。
• 全年基本面仍具韧性：预计全年新房销售面积将微降，但销售金额与上年持平；房地产投资增速趋缓，预计在7%-8%之间；竣工面积将出现趋势性修复。
• 行业转型与长线价值：房地产正逐步向不动产转型，主流房企已布局物业管理、商业地产、长租公寓等业务，未来具备更高投资价值。同时，代建业务作为行业发展趋势，具有巨大增长潜力。

关键信息

融资收紧与低库存相背离

• 政策收紧：自2020年三季度以来，中央及地方对房价和地价上涨进行了更多维度的量化监管，包括“三道红线”、银行贷款集中度政策、供应链融资收紧等。
• 银行贷款集中度管理：对大型银行、中型银行、小型银行等设置房地产贷款和住房贷款占比上限，以控制房企融资。
• 房企融资情况：2021年上半年，房企融资规模普遍下降，尤其是民营房企和评级较低的房企。

销售数据与现金流状况相背离

• 销售数据高增长：1-6月TOP10房企销售金额增速普遍亮眼，但实际现金流状况未同步改善。
• 销售权益比下降：房企销售权益比例下降，显示企业回款能力减弱。
• 定金/按揭变化：定金/按揭与贷款利率走势出现背离，表明房企资金状况复杂。

表内负债与表外负债相背离

• 三道红线政策：通过剔除预收款资产负债率、净负债率、现金短债比等指标，将房企分为红、橙、黄、绿四档。
• 明股实债：部分房企通过明股实债规避监管，但实际风险仍存在。
• 应付账款与票据增长：房企应付账款及票据规模显著增长，显示融资依赖。
• 表外负债：通过合联营公司融资，减少表内负债，但存在隐性风险。

投资建议

传统住宅开发销售领域

• 推荐企业：万科A、龙湖集团、金地集团、旭辉控股集团、龙光集团、中国奥园、中骏集团控股、弘阳地产等，这些企业财务稳健，具备规模增长潜力。

物管及商管领域

• 推荐企业：碧桂园服务、旭辉永升生活、宝龙商业、华润万象生活、保利物业、招商积余、绿城服务等，这些企业在物业管理及商业地产方面具备增长潜力和竞争优势。

风险提示

• 疫情不确定性：疫情可能对房地产市场造成持续影响。
• 政策超预期：调控政策可能进一步收紧，影响行业基本面。
• 行业基本面不及预期：房地产销售和投资增速可能低于预期，影响企业盈利能力。

行业趋势与展望

• 从房地产走向不动产：行业正在向物业管理、商业地产等非开发业务转型，具备长期投资价值。
• 代建业务：符合行业发展趋势，未来增长潜力巨大，需关注其发展。

数据与图表

• 行业指数表现：2021年6月，行业指数表现不佳，显示市场整体调整。
• 房企债券违约情况：2021年至今，已有6家房企出现信用债违约，显示行业风险。
• 融资规模变化：不同梯队房企融资规模均出现下降，显示行业整体融资环境趋紧。
• 销售与拿地情况：部分房企拿地销售比超过40%，显示扩张意愿，但受限于政策。
• 销售权益比与定金/按揭：显示房企现金流状况与销售数据存在背离，需关注实际资金状况。
• 三道红线：房企根据三道红线指标分为四档，显示行业负债情况。
• 明股实债、应付账款及票据、表外负债：房企通过多种方式获取资金，但存在隐性风险。

结论

2021年中期，房地产行业面临政策调控和市场调整，短期风险显著，但长期转型价值显现。投资者应关注具备稳健财务和多元化业务的房企，同时警惕潜在的信用风险和政策变化。