20180924-招商证券_香港_-Invest_on_fundamentals_not_on_rumours_5页_1001kb

中国房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告由中国招商证券（香港）有限公司发布，针对中国房地产行业进行分析，强调投资者应关注基本面而非市场谣言。报告指出，尽管有传言称广东省可能取消预售政策，但政府已明确表示该政策仍处于咨询阶段，预计将在未来3-5年内逐步实施，且对短期和长期收益影响有限。

主要观点

• 市场反应敏感：由于宏观不确定性（如贸易战、经济放缓），房地产板块对谣言反应敏感，近期股价下跌4%，结束了自9月中旬以来的12%涨幅。
• 政策影响可控：预计政策将有序推出，首先在试点城市实施，并仅适用于新土地销售。开发商已获得2018-19年大部分预期收入，且拥有约3年的土地储备，短期内对财务影响较小。
• 长期影响需关注：虽然长期现金流影响可能被控制，但项目周期延长可能对盈利前景造成一定压力。但报告提醒，政策实施可能比预期更慢，例如广西自2010年起就提出取消预售，但至今未实施。
• 投资建议：整体行业评级为NEUTRAL，建议投资者关注优质大型房企，如万科（Vanke）、恒大（Evergrande）、绿城（COLI）、碧桂园（Longfor）等。报告认为，广东本地房企如碧桂园和恒大短期内可能面临压力，但其股价调整可能被过度反应。

关键信息

1. 预售政策调整背景

• 广东省曾传出取消预售政策的谣言，但政府已澄清该政策仍处于咨询阶段。
• 政策目标为避免不合理的房地产投资、未完工项目、缺乏标准化和预售流程纠纷。

2. 短期与长期影响分析

• 短期影响：预计影响较小，开发商已锁定80%-90%的2018-19年收入。
• 长期影响：由于项目周期延长，盈利前景可能受损，但政策实施时间可能比预期更长。

3. 个股分析与评级

4. 行业评级定义

• OVERWEIGHT：预期行业在未来12个月内跑赢市场。
• NEUTRAL：预期行业在未来12个月内与市场表现持平。
• UNDERWEIGHT：预期行业在未来12个月内跑输市场。

5. 公司评级定义

• BUY：预期股票在未来12个月内上涨10%以上。
• NEUTRAL：预期股票在未来12个月内上涨或下跌10%以内。
• SELL：预期股票在未来12个月内下跌10%以上。

结论

本报告建议投资者应关注基本面而非市场谣言，特别是优质大型房企，如万科、恒大、绿城、长城等。尽管存在政策调整的不确定性，但预计影响将较为有限，短期内市场反应可能被过度放大。投资者应保持理性，关注长期价值和财务健康状况，避免因短期波动而做出非理性决策。