20180924-招商证券_香港_-China_Property__Invest_on_fundamentals_not_on_rumours_5页_1000kb

中国房地产行业报告总结

核心内容

本报告由中国招商证券（香港）有限公司发布，主要分析了中国房地产行业的近期表现及政策动向。报告指出，尽管市场因广东取消预售政策的谣言出现波动，但政府已明确否认相关传言，并强调政策调整仍处于咨询阶段，预计将在未来3-5年内逐步实施，对短期和长期收益影响将较为有限。因此，报告建议投资者应关注基本面而非市场谣言，并推荐优质大型房企如龙湖集团（Longfor）、**中国奥园（COLI）**等作为投资标的。

主要观点

• 政策调整将逐步推进：广东取消预售政策的传言虽引发市场波动，但政府已澄清政策仍处于咨询阶段，预计将在试点城市和新土地销售中逐步实施，不会立即对开发商造成重大影响。
• 市场对谣言敏感：在宏观不确定性（如贸易战、经济放缓）背景下，市场对政策变化反应过度，建议投资者保持冷静，避免因谣言而做出非理性的投资决策。
• 长期影响可控：开发商已持有约3年的土地储备，且政策调整周期较长，因此长期现金流和盈利预期将得到较好控制。部分开发商如广西自2010年起提出政策调整，但至今尚未实施，进一步佐证政策落地可能需更长时间。
• 投资建议：整体行业评级为NEUTRAL，建议投资者关注优质大型房企，如万科（Vanke）、恒大（Evergrande）、中国奥园（COLI）、阳光城（Sunac）和龙湖集团（Longfor），因其基本面稳健，抗风险能力较强。

关键信息

一、政策背景

• 广东取消预售政策的传言在2018年9月21日引发市场担忧，但政府已澄清该政策尚未实施。
• 政策调整旨在解决房地产行业中的低效投资、过度杠杆、未完成项目、预售流程纠纷等问题。

二、市场表现

• 房地产板块在当日早盘下跌4%，结束了自9月中旬以来的12%涨幅。
• 面对宏观不确定性，市场和媒体对政策变化反应敏感，板块表现可能持续波动。

三、财务分析

四、投资建议

• 行业评级：NEUTRAL，预计未来12个月行业表现与市场持平。
• 个股评级：
  • BUY：万科、恒大、龙湖、中国奥园、阳光城
  • NEUTRAL：龙湖、中国奥园、阳光城（部分未评级公司如华润置地（CR Land）、中海地产（Shimao Prop）等，评级为NR，但表现较为稳健）

五、风险提示

• 向上风险：政策放松、贸易战解决
• 向下风险：政策进一步收紧、经济放缓

图表与数据

• 图1：展示各城市预售政策要求，如北京、上海、广州、深圳等城市对预售楼层数的具体规定。
• 图2：反映广东本地开发商的土地储备情况，显示其对政策变化的敏感性。
• 图3：显示房地产板块在当日早盘的下跌情况，广东房企（如龙湖、恒大）受影响较大，但下跌可能被过度反应。
• 图4：对比主要房企的财务指标，包括市盈率、市净率、股息率、净负债率等，为投资者提供参考。

分析师与披露信息

• 分析师：Lung Siu Fung
• 联系方式：+852 3189 6176 | siufunglung@cmschina.com.hk
• 披露信息：本报告基于可靠信息源，但不保证其准确性。投资决策应基于独立判断，报告不构成投资建议。

结论

整体来看，尽管广东取消预售政策的传言引发市场波动，但政策调整仍处于初步阶段，对行业影响有限。建议投资者关注优质大型房企，避免因市场谣言而做出非理性的投资决策。