2025-04-21-城市测量师行-房地产行业_2024年4季度上海办公大宗交易分析报告_5页_1mb

2024年第四季度上海办公大宗交易市场分析总结

整体市场情况

• 2024年第四季度上海大宗交易市场表现稳健，核心区域（外环内）资产交易活跃。
• 市场成交项目共计20笔，办公类资产交易占比达60%，占据主导地位。
• 外环外区域交易以工业园区物业为主。

主要特点

1. 办公及综合体资产持续活跃

   • 办公类资产成交主导地位稳固，部分典型案例包括了杨浦中央创智天地项目股权出售。
   • 重要启示：此类交易常伴随投资者寻求优化资产结构和财务状况的目的。

2. 小额交易活跃

   • 投资者偏好中小型面积整栋资产，总价普遍低于10亿元。
   • 青浦区中建企业天地办公楼以1.26亿元成交的案例体现了这一趋势。
   • 这种趋势反映投资者更注重资产流动性和稳定的租金回报。

3. 内资企业主导市场投资

   • 外资企业投资放缓，内资企业（尤以内资民营企业）成为大宗交易的主要驱动力。
   • 内资企业在市场低位时期积极布局核心区域优质资产，看好上海核心区域物业的长期价值。

个案分析：嘉宁国际大厦

• 位于长宁区的嘉宁国际大厦被内资民营企业以8.26亿元购得，单价26000元/平方米。
• 历史回顾：该物业主曾由美国凯雷投资集团以约47000元/平方米的价格购入，目前成交价虽然低于凯雷购入价，但仍高于凯雷改造升级后的成本价。
• 从该案例突出反映了当前市场处于调整期，投资者决策更加理性，买方市场特征显著。