20230824-中诚信国际-2023年8月房地产市场跟踪_静待核心城市房地产优化政策落地_行业底部修复仍将持续_9页_713kb

房地产市场跟踪报告总结（2023年8月）

核心内容

本报告分析了2023年7月中国房地产市场的主要政策动向、行业经营状况及地产债券市场表现。整体来看，房地产市场仍处于底部修复阶段，政策支持与市场信心不足成为行业复苏的关键制约因素。

主要观点

1. 政策导向：宽松延续，优化预期增强

• 金融16条延期：7月7日，央行与银保监会将“金融16条”政策期限延长至2024年12月31日，鼓励金融机构对房企存量融资展期，加大保交楼支持力度，有助于缓解房企现金流压力。
• 政治局会议表态：7月24日，政治局会议提出要“进一步优化房地产调控政策”，强调因城施策、支持刚性和改善性住房需求，同时推动保障性住房建设及城中村改造。
• 住建部表态：7月27日，住建部倪虹部长强调要巩固房地产市场企稳回升态势，落实降低首付比例、贷款利率及税费减免等政策，继续推进保交楼工作。
• 一线城市跟进：北京、深圳、广州、上海等一线城市相继表态落实相关政策，推动市场平稳健康发展。

2. 行业经营：需求疲软，供给收缩

• 销售市场低迷：7月70个大中城市商品住宅价格继续下跌，跌幅扩大。重点城市中，北京、上海等房价表现相对坚挺，而深圳、广州等则出现环比下跌。
• 销售面积与销售额双降：前7月商品房销售面积和销售额均处于2018年以来同期低点，东部地区销售价格相对稳定，中部、西部地区量价齐跌，东北地区价跌量升。
• 供给端收缩：房屋新开工面积持续下降，竣工面积保持高位，但整体开发投资持续弱化，房企资金到位情况恶化，自筹资金和开发贷降幅显著。

3. 土地市场：核心城市热度不减，低能级城市政策空间有限

• 核心城市土地市场活跃：尽管整体市场走弱，北京、上海、杭州、南京、苏州等核心城市土地市场仍保持热度，溢价率较高。
• 民营房企拿地谨慎：央国企仍是拿地主力，民营房企中仅滨江集团和龙湖集团表现较好，整体拿地意愿偏低。

4. 债券市场：境内发行活跃，境外融资停滞

• 境内债券市场活跃：7月房企境内债券发行规模增长，净融资额首次转正，发行主体以央国企为主，部分民营房企在中债增增信支持下发行债券。
• 境外债券市场停滞：中资房企境外债发行基本停滞，仅越秀房地产和新城发展控股在前7月发行美元债，未来1个月将有约44亿美元地产债到期，压力较大。

关键信息

政策影响

• 金融16条延期有助于缓解房企融资压力，但政策落地与传导仍需时间。
• 需求端政策优化主要针对一线及热点二线城市，低能级城市政策空间有限。
• 头部央国企在销售和投资方面仍占据主导地位，民营房企融资恢复仍面临挑战。

市场表现

• 商品房销售持续低迷，7月销售面积和销售额均下滑。
• 土地市场呈现分化，核心城市热度较高，但整体投资意愿不足。
• 债券市场呈现“一热一冷”格局，境内债券交易活跃，境外市场基本停滞。

风险提示

• 民营房企融资恢复依赖于商品房销售实质改善，近期债务风险事件可能进一步延缓进程。
• 未来需关注到期债务较大的民营房企流动性风险。
• 行业底部修复将持续，取决于经济复苏进程、政策落地效果及市场信心恢复情况。

结论

房地产市场整体仍处于调整期，政策支持对市场信心有所提振，但实际效果尚需观察。核心城市政策优化有望带动行业复苏，但低能级城市政策空间有限。在政策与市场双重作用下，行业底部修复仍将持续一段时间，未来需密切关注政策落地节奏与市场反应。