2022-01-24-世邦魏理仕-2021年香港房地产市场回顾与2022年展望_6页_1mb

2022年香港房地产市场总结

核心内容概述

2022年被预测为充满不确定性的年份，尽管国际跨境旅游全面恢复的可能性较低，但香港与内地恢复部分通关的预期较高，将对本地商业和零售活动产生积极影响。整体房地产市场在2021年已显示出一定的复苏迹象，但部分市场仍面临挑战，如写字楼市场的供应压力和租金下跌趋势。

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 2021年表现：全年写字楼新租务成交按年增长83%至38万平方米，但仅达到疫情前2019年总量的78%。全年租金下跌7.3%，较2020年的17.4%跌幅有所改善。
• 2021年第四季度：净吸纳量为-15,000平方米，连续第九个季度出现负吸纳量。整体空置率上升至11.2%，总空置楼面面积达84.5万平方米。
• 2022年展望：预计甲级写字楼租金将基本保持稳定，部分空置率较高的地区租金可能继续微跌。恢复通关将有助于改善租赁势头，但新供应压力可能抑制租金明显回升。

零售物业市场

• 2021年表现：全年商铺租金增长1.2%，餐饮业是租赁市场的主要驱动力，占比接近50%。全年空置率下降1.3个百分点至14.4%。
• 2021年第四季度：街铺空置率按季下降2.3个百分点至14.4%，其中尖沙咀地区空置率跌幅最大。租赁活动主要由餐饮、时装及化妆品店带动，占租赁交易的70%以上。
• 2022年展望：预计街铺租金将轻微上涨约5%，前提是疫情受控及社交距离措施不会长期收紧。市场气氛改善促使部分业主在租金叫价方面较为强硬，租金预期差距扩大可能维持空置率于高水平。

物流仓储市场

• 2021年表现：全年仓库租金增长3.9%，为自2014年以来的最大年度增幅。第四季度空置率下降0.7个百分点至2.3%，全年累计下降1.3个百分点。
• 2021年第四季度：物流运营商尤其活跃，本地第三方物流公司占最大三笔租赁交易，总交易面积达52,000平方米。科技和医疗保健行业租赁需求持续增长。
• 2022年展望：随着零售及相关行业复苏，第三方物流运营商的需求将继续上升。可租用空间有限将支持租金增长，工业物业可能再次成为表现最好的市场之一。

投资市场

• 2021年表现：全年投资成交总额达651亿元人民币，同比增长51%。工业物业占比最高，占全年交易金额的37.1%。房地产基金及房托占比27.8%。
• 2021年第四季度：大宗交易总额为226亿港元，其中工业物业占40%，成为最受追捧的资产类别。领展在第四季度完成两项工业物业收购，总额达58亿港元。
• 2022年展望：商铺租金有望进一步增长，吸引投资者关注增长机会。写字楼市场在租金见底的同时，分层写字楼的投资机会值得关注。美国可能加息对投资需求影响有限，因流动资金充裕可制衡加息压力。

总结

2022年香港房地产市场在不确定性中仍具备复苏潜力，尤其在商业和零售活动方面。写字楼市场虽面临供应压力，但租金有望保持稳定。零售市场租金增长趋势明显，但空置率仍较高。物流仓储市场表现强劲，租金增长显著，成为投资热点。整体投资市场活跃，工业物业最受青睐，房地产基金和房托亦积极布局。