房地产行业：当旧地产遇到新市民-20220329-天风证券-16页_677kb

报告摘要

房地产行业分析：新市民住房需求与市场潜力

核心内容

本报告围绕“新市民”这一群体的住房需求展开，分析其形成背景、住房需求结构、宏观市场潜力及未来政策方向。新市民主要指未获得当地户籍或户籍不满三年的流动人口，包括进城务工人员、新就业大中专毕业生等，其住房需求受支付能力和户籍政策双重影响。随着户籍制度的逐步放宽和公共服务均等化的推进，新市民的购房意愿有望提升，从而释放巨大的住房市场空间。

主要观点

新市民定义与范围：
- 新市民最初指农民工，后扩展为所有因各种原因迁入城市的流动人口。
- 《关于加强新市民金融服务工作的通知》明确了新市民的范围，涵盖进城务工人员、新就业大中专毕业生等。
- 截至2020年底，新市民规模约为3亿人，流动人口占其主体，主要来自东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，聚焦一二线城市。
新市民住房需求的微观拆解：
- 支付能力与户籍政策形成双向博弈，收入低、房价高、落户难等因素导致新市民普遍选择租房。
- 北大光华2019年抽样调查显示，进城务工人员购房比例仅为19.5%，估算当前新市民租房/购房比例约为8:2。
新市民住房需求的宏观市场：
- 流动人口消费收入弹性（0.70）低于城镇人口（0.87），市民化可释放消费需求。
- 乐观情况下，五年内消费增量可达2420亿元，保守情况下十年内可达5679亿元。
- 住房方面，市民化完成后购房需求释放金额增量分别为14866亿元和29006亿元（五年）及10016亿元和19180亿元（十年）。
住房面积增量测算：
- 五年内购房面积增量分别为12.55亿平和25.10亿平，十年内分别为13.19亿平和26.38亿平。
- 购房面积增量对应金额远高于住房消费可释放金额增量，凸显新市民理想需求与现实购买力间的鸿沟。
政策建议：
- 户籍限制需合理放宽，推动公共服务均等化，提升新市民的定居意愿。
- 重点发展公租房、保障性租赁住房、共有产权房等多层次住房保障体系，短期以金融政策支持购房，长期需提高收入与平抑房价收入比。
投资建议：
- 持续推荐优质龙头房企：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
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