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“新市民”能带动多少住房需求？总结

核心结论

• “新市民”是指因创业就业、子女上学、投靠子女等原因在城镇常住，但未获得当地户籍或户籍不满三年的群体，包括进城务工人员、新就业大中专毕业生等。
• 截至2022年，官方口径的新市民群体约有3亿人。
• 满足新市民的住房需求，既是房地产市场“稳中求进”的重要抓手，也是提升新型城镇化质量的必然要求。
• 本报告预计，新市民群体能够提振三四线城市商品房销量约2个百分点，即新增需求约2500万平方米。

主要观点

1. 新市民的定义与分布

• 新市民的范围包括进城务工人员、新就业大中专毕业生等，且在不同地区分布不均。
• 新市民是房地产市场去库存的主力之一，尤其在三四线城市。
• 随着城镇化率的提升，尤其是户籍人口城镇化率的提高，新市民群体在未来仍将是重要的住房需求来源。

2. 4号文的主要内容

• 供给端：鼓励银行机构支持保障性住房建设，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等，推动住房租赁市场健康发展。
• 需求端：支持新市民合理购房信贷及安居消费信贷，提升贷款便利性，满足其住房需求。
• 其他领域：政策还覆盖了小微企业融资、新市民培训、子女教育等，以促进其融入城市生活。

3. 新市民对房地产市场的影响

• 新市民在2015-2016年成为房地产去库存的重要力量。
• 2016年，新市民购房对房地产销售的贡献率约为50%（以四川和广西为例）。
• 当前，新市民的住房需求依然旺盛，尤其在三四线城市。

4. 新市民购房需求的测算依据

• 假设新市民对房地产新增需求的贡献比例为：一线1%，二线10%，三四线30%。
• 政策间接支持（信贷、公积金、补贴、税费减免）占比33%，棚改货币化支持占比67%。
• 结合2015-2016年的经验，预计2022年新市民政策可带动新增商品房需求约3500万平方米。
• 在三四线城市，预计新市民带来的新增购房需求约为2500万平方米，拉动销量约2个百分点。

关键信息

政策背景

• 2022年3月4日，银保监会与央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》（4号文），旨在引导金融机构支持新市民的住房及其他生活需求。
• 新市民购房政策与棚改货币化安置密切相关，两者共同推动了房地产需求的释放。

市场现状

• 我国常住人口城镇化率已达64.72%，但户籍人口城镇化率仍为45.4%，两者存在18.5个百分点的差距。
• 2022年1-2月，30大中城市商品房日均成交面积同比下降44.9%，土地溢价率低位运行，显示市场疲软。
• 当前房地产市场对新市民购房的支持政策，旨在扩大内需，稳定市场预期。

数据支撑

• 2016年商品房销售中，三四线城市新市民购房贡献约3106万平方米。
• 2021年全国商品住宅销售面积为15.65万平方米，对应三线及以下城市销售面积约为11.74万平方米。
• 新市民购房需求受房价上涨影响，预计今年三四线城市新增购房需求约为2500万平方米。

风险提示

• 国内宏观经济下行超预期。
• 各地执行支持新市民购房政策的力度可能不及预期。

联系方式

• 分析师：
  • 张静静，S0800521080002，13716190679，zhangjingjing@research.xbmail.com.cn
  • 宋进朝，S0800521090001，15701005636，songjinchao@research.xbmail.com.cn
• 联系人：陈宇，18910965322，chenyu@research.xbmail.com.cn

相关研究

• 本报告基于2015-2016年的政策与市场数据进行推算，结合当前政策环境与市场趋势，预测新市民对房地产需求的潜在影响。
• 附有多个图表支持分析，包括商品房待售面积、城镇化率、商品房成交面积、土地溢价率等。

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