深度报告-20220329-天风证券-房地产行业深度研究_当旧地产遇到新市民_16页_1mb

房地产行业与新市民住房需求分析总结

核心内容概述

本报告聚焦新市民群体的住房需求与市场潜力，探讨其形成原因、支付能力与户籍政策对住房选择的影响，并分析市民化进程中可能释放的住房消费增量。同时，提出政策建议与投资策略，以应对新市民与城市居民之间存在的住房需求鸿沟。

主要观点

1. 新市民的定义与构成

• 定义：新市民是指因创业就业、子女上学、投靠子女等原因迁入城镇，未获得当地户籍或户籍不满三年的群体。
• 构成：主要包括进城务工人员、新就业大中专毕业生等，其中流动人口占主体，约为91%。
• 地域分布：主要从东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，集中在一二线城市。

2. 住房需求的微观影响因素

• 支付能力：流动人口收入水平较低，房价收入比高，导致购房意愿低。
• 户籍政策：教育、医疗、住房、养老等社会福利与户籍挂钩，外地居民享受公共服务不均等，增加定居成本。
• 租购意愿：当前流动人口租房/购房比例约为8:2，购房意愿受户籍政策和经济因素影响显著。

3. 住房需求的宏观市场潜力

• 消费释放：市民化可带动新市民消费释放，释放空间可达2420亿至5679亿元，约占GDP的0.16%至0.29%。
• 购房需求：乐观情况下，购房需求释放金额可达14866亿至29006亿元；保守情况下，购房需求释放金额可达10016亿至19180亿元。
• 购房面积：市民化可带来12.55亿平至26.38亿平的购房面积增量，远高于可利用资金增长。

关键信息

1. 政策背景

• 2021年：首次在政府工作报告中提及“新市民”。
• 2022年：银保监会与央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，明确支持新市民购房、租房及享受公共服务。
• 2022年：发改委提出推动新市民市民化，提升住房保障水平。

2. 市民化对住房需求的影响

• 租购比例变化：市民化后，租购比例可能由8:2逐步调整为7:3或6:4。
• 消费弹性变化：市民化后，流动人口消费收入弹性由0.70提升至0.87，带动消费增长。

3. 住房保障政策建议

• 公租房：针对低收入新市民，需放宽申请条件，提高覆盖率。
• 保障性租赁住房：由政府和社会力量共同推动，提高供给量。
• 共有产权房：面向中等收入群体，促进安居。

政策与市场建议

1. 户籍限制放宽

• 逐步取消户籍限制，推动公共服务均等化，鼓励新市民落户。

2. 住房保障体系

• 建立多层次住房保障体系，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权房等，以满足不同收入层次的新市民需求。

3. 金融支持

• 通过金融政策降低新市民购房门槛，提供更便利的金融服务，提升其购房能力。

4. 行业投资建议

• 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
• 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

风险提示

1. 行业信用风险：可能影响房企融资、销售和竣工预期。
2. 销售下行：可能导致行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下滑。
3. 因城施策力度不足：政策执行不到位可能影响市民化进程。
4. 测算风险：基于假设的弹性释放和租购比变化，存在主观偏差风险。

结论

新市民群体是推动城市化进程和住房市场发展的重要力量，其住房需求的释放将带来巨大的市场空间。然而，理想需求与现实购买力之间存在显著鸿沟，需通过户籍政策放宽、住房保障体系完善及金融支持等手段逐步弥合。未来，房地产行业应关注政策结构性宽松带来的beta机会及收并购带来的alpha收益，同时警惕潜在风险。