20241014-招商银行-房地产高频跟踪②_财政接力稳盘_后续关注销售及收储落地_6页_577kb

房地产行业点评（2024年10月14日）

一、政策工具逐步打开，财政“稳地价、稳新房、稳市场”举措频出

近期，中央政治局会议明确提出房地产“止跌回稳”的目标，政策空间逐步打开，财政部于10月12日推出新一轮增量政策，聚焦供给端发力：

1. 专项债用途拓宽：允许专项债用于回收符合条件的闲置土地和存量商品住房，缓解地方政府收储资金压力，且专项债担保方式更灵活，可操作性提升。
2. 税收优惠优化：正研究与取消普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，试点普惠性土地增值税减免，减轻房企税负；特别是非普通住宅土地增值税的优化，有望增加企业利润。
3. 收储资金支持：央行推出保障性住房再贷款工具（3000亿元额度增至100%支持比例），专项债与再贷款共同为地方政府收储提供资金支持。

政策落地关键点：

• 配套细则待细化：如专项债如何解决房源匹配（保障房与商品房户型适配）、定价问题仍需明确；
• 税收调整仍超预期：增值税和土地增值税的政策调整将在一定程度上缓解房企资金压力。

二、销售数据边际改善，一线城市领涨

政策叠加下，房地产销售端边际提振：

1. 新房销售回暖：国庆假期后30大中城市新房成交量同比降幅明显收窄，周均成交面积重回年内高点，但受网签滞后影响，同比改善尚未显著。广州国庆期间认购激增，10月7日-13日日均成交量环比增长134.5%。
2. 二手房修复明显：受政策影响，二手房市场热情上升，13大城市周均成交面积恢复至“517新政”前水平，深圳表现突出，国庆后一周成交面积创2021年以来新高，同比增幅达659%。

城市分化显著：一线城市中广州新房、深圳二手房改善幅度最大；然而北京和上海受网签滞后仍未呈现明显改善。

三、展望：关注落地速度和持续性

展望后续市场，主要看三方面：

1. 供给端推进：特别关注专项债收储、土地增值税细则落地情况；
2. 需求端修复：政策后遗症逐步释放，需验证销售数据能否持续回升；
3. 宏观调控配套：当前仍面临房企资金压力，后续财政与货币政策还需进一步支持居民信心和就业预期。

总体来看，中央政策组合拳初见成效，一线城市市场率先反应，但市场信心和购房需求的恢复仍需时间验证。政策支持叠加地方执行力度，有望逐步推升市场进入新的均衡区间。