房地产行业专题研究报告：头部央国企具备走出大行情基础-20230410-国金证券-25页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

行业基本面复苏

房地产行业在2023年一季度展现出复苏迹象，主要体现在销售、投资和融资环境方面。

• 销售复苏：35城新房销售面积累计同比-1%，但3月单月创2022年6月后的最高水平，环比+51.3%、同比+29.8%。二手房销售表现更为强劲，1-3月累计同比+53.1%，3月单月同比+83.6%。整体来看，一二手房总成交面积累计同比+19.7%，3月单月同比+53.9%。
• 投资回暖：重点城市两集中供地政策进一步优化，2023年1-3月土地成交同比-26%，但溢价率连续3个月提升，升至7.19%。核心城市如深圳、杭州、合肥等土拍热度较高，超半数地块封顶价成交。
• 融资改善：在政策支持和销售复苏背景下，房企发债规模提升，1Q23房企公开债券发行金额2467亿元，同比+40.7%。海外债发行同比+108.7%，新发债券基本覆盖到期规模，流动性压力有所缓解。

房企分化与出清

• 头部央国企和改善型房企：在行业洗牌中市占率逆势提升，如保利发展、建发房产等，表现出更强的抗风险能力和市场竞争力。
• 出险民企：市占率持续走低，2022年仅占百强房企比例的15.7%。部分房企如恒大、融创等因债务问题陷入困境，正积极进行债务重组。

行业格局优化

• 供给侧出清：行业经历房改以来的第三次供给侧出清，集中度提升，头部房企地位更加稳固。
• 优质房企特征：销售和投资表现积极、资产质量高、财务结构合理、现金流稳健。

主要观点

1. 房地产基本面复苏：销售持续回暖，投资热度回升，融资环境改善，为行业走出大行情奠定基础。
2. 房企分化：优质房企具备核心竞争力，能在行业洗牌中脱颖而出。
3. 行业集中度提升：头部央国企和改善型房企市占率逆势增长，市场格局正在优化。
4. 政策支持：中央持续出台宽松政策，稳定房地产市场，推动行业复苏。
5. 估值修复预期：随着利润水平改善，板块估值有望修复。

关键信息

销售表现

• 新房销售：35城1-3月新房销售面积5326万方，3月单月成交2451万方，环比+51.3%、同比+29.8%。
• 二手房销售：15城1-3月二手房销售面积2337万方，3月单月成交1144万方，环比+56.6%、同比+83.6%。
• 销售复苏分化：一线及强三线城市复苏更好，三四线城市恢复相对较弱。

投资表现

• 土拍热度提升：2023年1-3月全国300城土地成交面积同比-26%，溢价率连续3个月增长。
• 核心城市表现：深圳、杭州、合肥、成都等核心城市土拍热度较高，多数地块封顶价成交。
• 利润保障：尽管土拍热度提升，但封顶溢价率和土拍政策优化，保障了房企拿地利润。

融资环境

• 发债规模增长：1Q23房企公开债券发行金额2467亿元，同比+40.7%，其中海外债同比+108.7%。
• 流动性改善：新发债券基本覆盖到期规模，2023-2024年每年平均到期债券金额约6000亿元。
• 债务重组进展：多家出险房企如恒大、融创、奥园等取得债务重组进展，有利于恢复市场信心。

优质房企要素

1. 销售与投资表现：头部央国企和改善型房企在销售和投资方面表现积极，如保利发展、华润置地、建发房产等。
2. 资产质量与流动性：已竣工存货比例低，货币资金和存货占比高，如越秀地产、保利发展等。
3. 财务结构与现金流：短期有息负债占比低，融资成本低，如中国海外发展、华润置地等。

投资建议

• 推荐房企：头部央国企如保利发展、中国海外发展，以及改善型房企如建发国际集团、绿城中国。
• 房产中介平台：推荐强房产中介平台贝壳，受益于二手房市场活跃度提升。
• 板块行情：当前具备形成历史级别行情的条件，政策宽松、销售复苏、利润改善。

风险提示

• 政策效果不佳：宽松政策可能对市场提振不足。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市可能恢复缓慢。
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，影响市场信心。

行业展望

• 政策宽松：调控基调仍偏宽松，需求侧宽松措施持续出台。
• 销售复苏：行业基本面或迈入去库存，复苏可持续。
• 利润改善：随着竞争下降和土拍政策优化，利润水平有望在2024年出现转折，板块估值随之修复。

图表概览

• 销售走势：图表1-5展示新房和二手房成交面积及同比走势。
• 土拍热度：图表6-14展示土拍溢价率、流拍率及核心城市土拍情况。
• 融资情况：图表15-17展示房企发债和到期情况。
• 房企市占率：图表18-23展示房企销售市占率和类型分布。
• 财务结构：图表24-32展示房企销售、财务结构及现金流情况。

结论

房地产行业正逐步走出低迷，销售、投资和融资环境均有所改善，具备形成历史级别行情的基础。头部央国企和改善型房企凭借稳健的财务结构、高质量产品和服务、精细化管理等优势，有望在新一轮市场周期中实现弯道超车，巩固行业地位。政策支持和市场复苏为行业带来新的发展机遇，但需关注政策效果、三四线城市恢复及债务风险等潜在挑战。