2018-长租公寓融资工具深度解析_13页-1mb

长租公寓融资工具深度解析总结

核心内容

本文围绕长租公寓行业的成本结构与融资方式展开，重点分析了物业成本、融资成本及行业面临的风险，并提出解决“地贵、钱贵、周转慢”问题的思路。

主要观点

• 长租公寓分为集中式和分散式两种模式，分别对应不同的物业获取方式和经营主体。
• 融资工具包括专项债和资产证券化，二者在融资时机、资质要求、风险承担等方面存在明显差异。
• 行业面临“地贵、钱贵、周转慢”三大痛点，需通过政策支持、融资方式创新和运营效率提升来缓解。

关键信息

一、长租公寓成本高企

（一）物业成本

1. 集中式长租公寓：

   • 通常为整栋建筑改建或自建。
   • 物业来源包括商业、工业用地、自持性土地或住宅用地。
   • 成本结构主要为装修建安费，前期成本较低，但回收周期较长（10年以内回本）。
   • 主要运营企业包括国有背景公司、开发商、房屋经纪机构、酒店企业和互联网创业公司。

2. 分散式长租公寓：

   • 通过租赁或受托方式收集零散房源，统一标准化管理。
   • 通常由房屋经纪机构运营，如链家的自如、我爱我家的相寓等。
   • 与集中式相比，分散式在租金和运营成本上有一定优势，利润率约为10%。

（二）融资成本

• 租赁住房专项债：

  • 属于事前融资工具，用于项目建设前或初期融资。
  • 利率一般在5%左右，但需达到20%以上的收益率才能覆盖财务成本。
  • 担保方为运营方，需承担差额补足责任。
  • 举例：上海某项目要求每间房月租金7000元以上才能实现5年还本付息。

• 资产证券化：

  • 属于事后融资工具，需项目已建成并产生稳定现金流。
  • 优先级利率基本在5%以上，租金收益率需覆盖财务成本。
  • 有重资产（CMBS、类REITs）和轻资产（租金收益权ABS）两种模式。
  • 举例：某资产证券化项目要求每间房月租金5700元以上才能覆盖财务成本。

二、“地贵、钱贵、周转慢”何解？

（一）地贵

1. 低价供地用税收取代卖地：

   • 政府通过低价供地吸引企业建设长租公寓，换取租金收入和税收。
   • 需确保运营方为本地企业，且人才在当地就业，以实现税收回流。

2. 使用商业用地或集体土地建设租赁住房：

   • 商业用地可调整为居住用地，享受居民用水、用电、用气价格。
   • 集体土地试点政策允许集体经济组织参与租赁住房建设，如北京大兴区瀛海镇项目。

（二）钱贵

• 由于资管新规限制期限错配和“资产池”运作，专项债和资产证券化产品流动性较差，需提高利率以吸引投资者。
• 金融机构更倾向于流动性强、风险低的产品，这对长租公寓融资提出更高要求。

（三）周转慢

• 资产证券化可帮助经营方快速回笼资金，提高项目周转率。
• 但需注意风险转移，如将租金转化为消费信贷，可能导致投资人、房东和承租人承担更多风险。

融资工具对比

风险提示

• 监管超预期：政策变化可能对融资工具的发行和使用造成影响。
• 杠杆率限制：房地产企业需谨慎控制杠杆率，避免过度负债。
• 租金回报压力：专项债和资产证券化都需要较高的租金收益率来覆盖财务成本。

分析师简介

• 李奇霖：联讯证券董事总经理，首席宏观研究员，执业编号S0300517030002。

联系方式

• 北京：周之音，电话010-66235704，邮箱zhouzhiyin@lxsec.com
• 上海：徐佳琳，电话021-51782249，邮箱xujialin@lxsec.com
• 深圳：深圳市福田区深南大道和彩田路交汇处中广核大厦10F
• 网址：www.lxsec.com

结论

长租公寓行业在政策支持下逐步发展，但面临物业成本高、融资成本大和资金周转慢等挑战。通过优化土地获取方式、创新融资工具及提升运营效率，有望缓解行业压力，实现可持续发展。