2018-长租公寓市场：房地产企业竞速布局的挑战与应对策略_12页

长租公寓市场总结

核心内容

长租公寓市场作为房地产行业的重要细分领域，正迎来快速发展期。随着“房住不炒”政策的实施和流动人口、单身人口的增加，租赁市场潜力巨大。2016年全国租赁市场规模已超1万亿元，预计2030年将达到4万亿元。长租公寓通过供给侧升级，为年轻租客提供标准化高质量住宿及服务，成为市场增长的重要驱动力。

主要观点

1. 市场现状与潜力

   • 长租公寓市场尚处于初期阶段，竞争尚未形成，存在大量机会。
   • 房企进入市场较多，但盈利情况普遍不乐观，如万科泊寓、龙湖等尚未实现盈利。
   • 投资回报率偏低，租金收入为主，增值服务尚未形成有效盈利。

2. 运营模式分类

   • 按资产结构分为重资产和轻资产模式。
   • 按分布位置分为集中式和分散式模式。
   • 房企多采用重资产、集中式模式，而中介、酒店、互联网公司则以轻资产、分散式为主。

3. 房企面临的挑战

   • 项目寻源：自持房源多位于非中心地段，难以吸引租客；中心地段房源获取难度大，成本高。
   • 运营管理：规模扩张带来管理压力，房企运营团队经验不足，固定成本分摊稀释，可变成本上升。
   • 资产证券化退出：国内资产证券化仍不成熟，政策支持不足，流动性差，难以实现有效退出。

关键信息

项目寻源环节

• 房企多依赖自持闲置房源或收购/租赁非住宅用房进行改造。
• 中介机构在房源获取方面具有显著优势，如链家、我爱我家等拥有大量门店和经纪人团队。
• 中心地段房源稀缺，房企需面对其他行业（如共享办公、医疗机构）的竞争。

运营管理环节

• 房企需提升运营管理能力，以应对大规模扩张带来的挑战。
• 数字化手段（如SaaS系统）可提高运营效率，减少人力成本。
• 寓小二、蘑菇伙伴等平台已为房企提供支持，管理房源超过30万套。
• 集中式公寓更适合整体托管，有助于提升运营效率。

资产证券化退出环节

• 资产证券化是解决重资产运营模式下资金回收问题的关键。
• 国内类REITs产品已出现，但尚不成熟，仍属私募范畴。
• 美国REITs模式成熟，投资回报率稳定在7%-8%，值得借鉴。
• REITs与互联网结合，可提升运营效率，如EQR约65%的租约通过线上完成。

应对策略

1. 轻重资产并举

   • 采用“重资产+轻运营”模式，快速回笼资金，降低风险。
   • 龙湖、万科、旭辉等房企已开始探索该模式。

2. 数字化运营管理

   • 引入SaaS系统，提升管理效率，降低运营成本。
   • 通过系统数据分析，优化租客服务与产品设计。

3. 开拓“公寓+”衍生服务

   • 打造居住服务生态圈，包括保洁、餐饮、购物等服务。
   • 实现租房与购房业务协同，提升客户黏性与品牌价值。

4. 借助金融化实现有效退出

   • 推动资产证券化，探索REITs、ABS、CMBS等金融工具。
   • 通过金融创新，实现资金流动性与资产增值的双重目标。

5. 多方合作盘活存量资源

   • 与信托、银行、互联网企业等合作，优化资源配置。
   • 推动存房贷、PPP模式等创新，促进供需两端协同发展。

契合“前REITs”时代中国特色需求

• 政策导向：国家推动租售并举，公租房成为改革重点，具备证券化潜力。
• 城市更新：房地产企业可参与存量用地再开发，提升资产价值。
• REITs试点：重点城市正推进REITs试点，公租房和城市更新项目或成为突破口。

结论

长租公寓市场正处于快速发展期，但房企在项目寻源、运营管理、资产证券化退出等方面面临诸多挑战。通过轻重资产并举、数字化运营、拓展衍生服务、金融化退出及多方合作，房企有望在这一市场中找到突破口。同时，契合国家政策与中国特色需求，是推动行业可持续发展的关键。未来，随着REITs制度的完善，长租公寓市场将进入更成熟的阶段，房地产企业需提前布局，把握发展机遇。