20180903-联讯证券-联讯宏观专题研究_长租公寓融资工具深度解析_13页_1mb

长租公寓融资工具深度解析总结

核心内容概述

本文深入解析了长租公寓行业在物业成本和融资成本方面的挑战，并探讨了政策支持下的融资工具，如租赁住房专项债和资产证券化。同时，分析了“地贵、钱贵、周转慢”三大行业痛点的解决思路。

主要观点与关键信息

一、长租公寓成本高企

（一）物业成本

1. 集中式长租公寓

   • 通过整栋物业改建或装修，便于集中管理，通常设置公共空间和设施。
   • 获取成本取决于物业性质，包括商业、工业、自持性土地或普通住宅用地。
   • 前期成本主要为装修建安费，比自建成本低，适合互联网平台型创业公司。
   • 代表品牌：自如寓、泊寓、冠寓、魔方公寓。
   • 成本高企，如“xx翡翠书院”90平户型成本约360万，需20年回本。

2. 分散式长租公寓

   • 通过租赁或受托方式收集零散房源，由房屋经纪机构统一管理。
   • 房源获取门槛较低，但管理难度较大。
   • 代表品牌：链家自如、我爱我家相寓。
   • 利润率约10%，与房源储备和运营能力密切相关。

（二）融资成本

1. 租赁住房专项债

   • 事前融资工具，用于拿地、建房和装修。
   • 利率一般在5%左右，如龙湖、保利、葛洲坝等公司已发行。
   • 项目需达到一定收益率（如20%）才能覆盖财务成本，租金需达到7000元以上。
   • 需要公司资质和政府支持，但会增加杠杆率，影响资产负债表。

2. 资产证券化

   • 事后融资工具，基于稳定现金流发行ABS。
   • 包括重资产（CMBS、类REITs）和轻资产（租金收益权ABS）两种模式。
   • 优先级利率通常在5%以上，租金需达到5700元以上才能覆盖财务成本。
   • 资产证券化有助于降低杠杆率，实现出表操作，提升资金周转效率。

二、“地贵、钱贵、周转慢”何解？

（一）地贵

1. 低价供地用税收取代卖地

   • 地方政府通过低价供地吸引企业建设长租公寓，以租金和产业税收作为替代收入。
   • 要求运营方为本地企业，以确保税收归属。

2. 使用商业用地或集体土地建设租赁住房

   • 政策允许商业用房改建为租赁住房，且土地用途可调整为居住用地。
   • 集体土地试点已在全国13个省级行政单位展开，如北京大兴区项目，由集体经济组织和企业联合开发。

（二）钱贵

• 由于资管新规限制期限错配和资产池运作，长租公寓融资工具流动性差，需提高利率以吸引金融机构配置。
• 企业需通过提高融资工具的流动性或降低资本计提，以缓解财务成本压力。

（三）周转慢

• 资产证券化可提高资金周转率，但需将租金收入转化为消费信贷，风险转移至投资人、房东和承租人。
• 若经营方扩张过快，可能引发资金链断裂，导致多方损失。

融资工具对比

风险提示

• 监管超预期：政策变化可能影响融资工具的使用和行业前景。
• 资金链断裂风险：资产证券化过程中若扩张过快，可能引发资金链问题。
• 税收归属风险：低价供地需确保运营方为本地企业，否则地方政府可能无法获得预期税收。

结论

长租公寓行业面临物业和融资成本高企的双重压力，但政策支持下的专项债和资产证券化为行业提供了新的融资路径。要实现盈利，企业需提升资金杠杆、运营效率和规模，同时关注政策导向与市场环境变化，以应对“地贵、钱贵、周转慢”三大挑战。