2018-长租公寓研究报告：房子是租来的，但生活不是_25页-1mb

长租公寓行业研究报告总结

核心内容

长租公寓是一种以一年为租期、按月支付租金、并提供标准化装修和家具家电配置的房屋租赁方式，主要面向20-35岁的单身青年群体。与传统中介相比，长租公寓更规范、安全，同时满足租户长期稳定的租住需求；与短租民宿相比，其市场容量更大，且运营更稳定。

主要观点

• 长租公寓市场整体仍处于早期阶段，市场规模约在万亿元人民币，但专业化机构占比低，仅约1.5%-2%。
• 长租公寓行业正由政策利好和海量租房需求推动发展，未来将形成以国企、开发商和头部运营商为主的市场格局。
• 该行业面临融资方式单一、政策不明朗、税收不明确等三重风险，亟需政策支持和制度完善。
• 长租公寓的未来发展趋势包括品牌化、托管化、社群化、平台化和租约证券化。

关键信息

1. 长租公寓的分类与模式

• 按资本运作模式：

  • 重资产模式：企业拥有房源所有权，进行装修和管理，如自如、魔方公寓。
  • 轻资产模式：企业租赁房源进行运营，如乐乎、窝趣。

• 按空间分布模式：

  • 集中式：以整栋楼为单位，便于统一管理，如城家公寓、魔方公寓。
  • 分散式：以房间为单位，便于快速扩张，如自如友家、包租婆。

2. 长租公寓的玩家构成

• 平台层：

  • 泛人群租赁平台：如自如、魔方公寓。
  • 垂直租赁平台：如蛋壳公寓（白领）、包租婆（女性）、异乡好居（海外）。
  • 综合租赁平台：如嗨住、蘑菇租房、58同城、链家等。

• 服务层：

  • 金融：如魔方金服，提供股权和债权产品。
  • SaaS：提供管理系统的第三方服务商。
  • 装修：如小马快装，提供标准化、模块化的装修服务。
  • 家居：如OHOME、橙家，提供家具家电等服务。

3. 行业发展现状

• 截至2018年3月，我国共有233家长租公寓相关企业成立，其中上海最多（49家），2015年成立的企业最多（64家）。
• 121家企业获得融资，获投率达54.3%，融资总额约126.8亿元人民币。
• 行业集中度不高，但部分企业已形成规模效应，未来可能出现估值超100亿美金的独角兽企业。

4. 行业发展趋势

• 品牌化：品牌价值将成为核心竞争力，提升产品溢价能力。
• 托管化：轻资产托管模式将成为主流，降低企业前期投入。
• 社群化：租客社群将成为增值服务的重要组成部分。
• 平台化：平台系统将日趋成熟，提升运营效率和客户体验。
• 租约证券化：未来将通过ABS、REITs等手段盘活存量资产，提高融资效率。

行业挑战

• 融资方式单一，需开发更多金融产品支持行业。
• 政策不明确，特别是分散式N+1合租模式的合法性。
• 税收政策模糊，导致成本增加，影响企业盈利能力。

未来展望

• 长租公寓行业将逐渐走向成熟，通过提升运营效率、优化服务、加强品牌建设等方式增强市场竞争力。
• 政策支持和制度完善将是推动行业健康发展的关键。
• 租约证券化、平台系统成熟等将成为未来行业的重要发展方向。

关键数据汇总

结论

长租公寓作为房地产市场的重要组成部分，正逐步从早期发展走向成熟阶段。随着政策支持、市场需求增加和资本涌入，行业将迎来发展机遇。然而，行业仍需在融资、政策、税收等方面进一步完善，才能实现可持续发展。未来，品牌化、托管化、社群化、平台化和租约证券化将成为行业发展的主要方向。