20231221-首创证券-房地产_低基数下开工同比转正_房价环比持续下行_8页_711kb

报告摘要

房地产行业简评报告总结（2023.12.21）

核心内容

本报告分析了2023年12月房地产行业的市场表现、投资情况、新开工与竣工数据、到位资金及融资状况，并提出了投资建议与风险提示。

主要观点

房价持续下行：2023年前11月商品房销售金额累计同比增速为-5.2%，11月单月增速为-16.9%；销售面积累计同比增速为-8%，11月单月增速为-21.3%。前11月累计销售均价同比增速为7.1%，但整体市场呈现量价齐跌，70城房价环比持续下行。
政策松绑：沪深两地下调首付比例，放宽普宅标准，政策力度超预期，有望带动市场热度回升。
投资持续低迷：2023年前11月房地产开发投资累计同比增速为-9.4%，11月单月增速为-18.1%。尽管核心城市放松政策，但土地市场整体溢价率下行，流拍率上行，投资仍面临较大压力。
新开工同比转正：受2022年低基数影响，2023年前11月新开工累计增速为-21.2%，但11月单月增速达4.7%，实现同比转正。预计2024年新开工仍面临下行压力。
竣工保持正增：2023年前11月竣工累计增速为17.9%，11月单月增速为10.3%，竣工增速高位运行。政府保交楼措施及预售资金监管正常化促使房企资金向后端施工转移，形成正向现金流。
到位资金边际改善：2023年前11月到位资金累计增速为-13.4%，但11月单月增速为-10.5%，较10月改善。销售回款方面，个人按揭贷款和定金及预付款增速均有所下滑。
融资发力：国内贷款前11月累计同比增速为-9.8%，但11月单月增速为7%，金融机构对房企的支持力度有所增强，体现了监管对合理融资需求的重视。

关键信息

销售数据：
- 2023年前11月商品房销售金额累计同比增速：-5.2%
- 11月单月销售金额同比增速：-16.9%
- 2023年前11月商品房销售面积累计同比增速：-8%
- 11月单月销售面积同比增速：-21.3%
- 前11月累计销售均价同比增速：7.1%
投资数据：
- 2023年前11月房地产开发投资累计同比增速：-9.4%
- 11月单月投资增速：-18.1%
新开工与竣工数据：
- 新开工累计增速：-21.2%
- 新开工单月增速：4.7%
- 竣工累计增速：17.9%
- 竣工单月增速：10.3%
到位资金与融资数据：
- 到位资金累计增速：-13.4%
- 到位资金单月增速：-10.5%
- 国内贷款累计同比增速：-9.8%
- 国内贷款单月增速：7%

投资建议

推荐房企：
1. 头部房企：招商蛇口、华润置地（高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中）
2. 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产
3. 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地

风险提示

宏观经济复苏不及预期
政策反应钝化
二手房挂牌量持续提升
房价超预期下跌

分析师简介

李枭洋，首创证券房地产行业分析师，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

评级说明

投资建议的比较标准：以报告发布后6个月内的市场表现为基准，相对沪深300指数的涨跌幅。
股票投资评级：
- 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
- 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
- 中性：相对沪深300指数涨幅-5%-5%之间
- 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上
行业投资评级：
- 看好：行业超越整体市场表现
- 中性：行业与整体市场表现基本持平
- 看淡：行业弱于整体市场表现