仲量联行-千帆竞渡：中关村办公市场格局研究报告-2020.12-21页_3mb

中关村办公市场格局研究报告总结

核心内容

本报告全面分析了大中关村区域的办公市场格局，重点探讨了其“内循环”机制、IT行业租赁需求、租金水平、物业结构以及面临的限制因素和解决方案。

主要观点

1. 大中关村区域的多元化概念

• “大中关村”不仅是一个地理概念，还包括国家级政策体系、跨行政区产业园区和IT产业氛围圈。
• 区域大致分为四个层级：核心中关村区域（如中关村西区）、其周边区域、上地产业园区和北清路沿线产业园区。
• 区域内共有400+栋办公物业，总建筑面积约1,500万平方米，但仅有约1/3为符合基本办公标准的甲乙级办公楼和产业园区。

2. 中关村的“内循环”机制

• “内循环”是指IT企业在中关村区域孵化、成长后，逐步迁入高品质办公楼，随后部分职能再次回归产业园区，形成循环。
• 该机制以政策支持为驱动，为IT企业提供了全产业链条的办公产品，满足其不同发展阶段的需求。
• 甲级办公楼空置率仅为2%，乙级约为10%-15%，产业园区约为15%（上地区域仅7%），显示高品质办公空间的稀缺性。

3. IT行业作为需求引擎

• IT行业是中关村区域办公租赁市场的主导力量，其租赁面积占比高达80%。
• IT企业普遍追求性价比，注重人均办公面积和单位产出，而非楼宇品质。
• 甲级办公楼租金高居全球第13位，IT企业承租能力有限，因此更多依赖乙级办公楼及产业园区。

4. IT企业在中关村选址的考量

• 人才资源：中关村周边聚集了大量高校和科研机构，如北京大学、清华大学等，为IT企业提供了丰富的人才资源。
• 政策扶持：中关村拥有完善的政策体系，包括租金补贴、税收减免等，吸引高新技术企业入驻。
• 产业聚集：中关村形成了成熟的IT产业集群，创新研发能力汇聚，协同效益显著。
• 运营成本：企业在扩张时需考虑员工服务成本，如班车、食堂等，搬迁可能带来额外成本。
• 周边配套：交通便捷和商业氛围浓厚，是企业选址的重要因素。

关键信息

1. 物业结构与市场表现

• 甲级办公楼占比15%，乙级办公楼约40+栋，产业园区约60+个。
• 中关村甲级办公楼租金在全世界排名第13位，且在2008年以来的复合年增长率接近7%。
• 2018年中关村租金同比增长9.4%，在市场承压时仍保持相对稳定。

2. 限制因素

• 大部分空置面积为非标准化物业，无法满足企业注册和使用需求。
• 产权复杂，涉及乡产、军产、校产等，影响租赁和使用。
• 市场信息透明度低，缺乏标准化的销控和租赁策略。
• 硬件设备和安全管理尚未完全达标，部分物业存在安全隐患。

3. 解决方案

• 长效策略：企业采取多点布局，利用不同区域的资源，如金融街、亦庄等，实现各区联动。
• 过渡方案：联合办公社区为IT企业在非标物业中提供灵活、快速的租赁解决方案。
• 结构性升级：通过城市更新和物业改造，提升非标物业的品质和可租赁性，释放更多标准化办公空间。

结语

大中关村区域的“内循环”机制在推动IT企业持续扩张和区域经济繁荣方面发挥了重要作用。然而，面对现代化、标准化物业稀缺的问题，企业需采取多点布局、联合办公和城市更新等策略，以应对当前市场环境的挑战，进一步挖掘区域潜力，推动中关村办公市场持续发展。