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报告摘要

文档总结：房地产行业分析与估值

核心内容概述

本文档主要分析了中国房地产行业的多个关键指标，包括销售情况、库存周转、新开工项目、收入与利润增长、行业估值等。此外，还涉及投资评级、分析师披露、监管声明及免责声明等内容。

主要观点与关键信息

1. 销售增长情况

大型开发商销售增长：2015年前8个月，大型开发商的合约销售增长显著，其中CR Land增长54%，Evergrande增长31%，China Vanke增长21%。
部分公司销售下滑：如Greentown China、Shimao等公司销售出现负增长，其中Shimao下降9%，Greentown China下降15%。
8月销售数据：部分公司如China Vanke和Country Garden在2015年8月同比上涨，但部分如Agile和Shimao则出现月环比下降。

2. 行业销售趋势

城市级别销售变化：Tier-1、Tier-2、Tier-3城市的月度销售同比变化较大，部分城市如Tier-1在2015年8月同比上涨53%，而部分城市如Tier-2在2015年8月同比仅上涨9%。
整体趋势：2015年1-8月，房地产行业整体销售同比增长14%，但部分公司如Greentown China和Shimao表现不佳。

3. 新开工项目与库存周转

新开工项目：2015年住宅新开工项目增长显著，部分城市库存周转率下降，显示市场压力。
库存周转：在11个重点城市中，库存周转率存在差异，部分城市库存周转率下降，可能影响市场流动性。

4. 行业估值

港股开发商估值：大型开发商如China Vanke、CR Land、Evergrande的市盈率和市净率较低，但部分公司如Shimao和Greentown China的估值较高。
A股开发商估值：A股市场中，部分公司如China Vanke -A、Poly Real Estate的市盈率和市净率与港股开发商相比有较大差异。
NAV（净资产价值）：行业NAV带显示，部分公司如Evergrande的NAV较低，而其他如China Vanke的NAV较高。

5. 投资评级

行业评级：行业整体评级为“OVERWEIGHT”或“NEUTRAL”，表示部分公司可能优于市场。
公司评级：部分公司如China Vanke、CR Land被列为“BUY”，而其他公司如Agile、Shimao被列为“NEUTRAL”或“SELL”。

6. 分析师披露与监管声明

分析师披露：分析师的观点反映其个人看法，且未与薪酬直接相关。
监管声明：文档强调其内容仅用于信息目的，不构成投资建议。同时，文档内容可能受法律限制，不能在全球范围内无限制分发。

7. 免责声明

责任声明：CMS HK不对其内容的使用或依赖负责，也不保证其内容的完整性。
投资风险：提醒投资者注意投资风险，且文档内容可能因环境变化而过时。

关键数据汇总

大型开发商合约销售（8M15）

公司	合约销售（RMB mn）	YoY增长 (%)
CR Land	56,590	54%
Gemdale	32,500	38%
Evergrande	117,520	31%
Poly Real Estate	98,109	22%
China Vanke	156,060	21%
Greentown China	43,400	15%
Longfor	30,120	7%
Agile	26,610	0%
Country Garden	71,380	-2%
Shimao	39,789	-9%

2015年8月销售数据

公司	2014年8月（RMB mn）	2015年8月（RMB mn）	YoY变化 (%)	MoM变化 (%)
Agile	2,510	3,520	40%	55%
China Vanke	15,240	22,250	46%	-7%
CIFI Holdings	1,510	2,400	59%	76%
CR Land	6,980	7,870	13%	-33%
Country Garden	7,479	9,830	31%	39%
Evergrande	9,890	16,310	65%	16%
Gemdale	3,930	5,610	43%	-1%
Greentown China	6,100	4,500	-26%	-8%
KWG Property	1,627	1,650	1%	17%
Longfor	4,080	4,060	0%	-8%
Poly Real Estate	8,432	12,405	47%	28%
Shimao	6,030	4,200	-30%	4%

行业估值指标（基于2015年9月11日收盘价）

公司	价格（RMB）	市值（USDm）	3个月平均市销率	YoY销售增长 (%)	FY15市盈率	FY16市盈率	FY14收益率 (%)	FY15收益率 (%)	FY14市净率	FY15市净率	净负债率 FY14 (%)	净负债率 FY15 (%)
China Vanke	16.90	23,435	26.8	21%	8.6	7.4	3.6	4.0	1.8	1.5	6.3	9.3
CR Land	19.10	17,081	47.6	54%	8.9	7.3	2.6	2.6	1.3	1.1	40.5	44.2
Country Garden	2.75	8,015	10.6	-2%	5.3	4.4	6.7	6.1	0.8	0.7	62.2	65.8
Evergrande	4.72	8,837	60.0	31%	8.7	8.8	11.4	2.9	1.1	1.1	251.0	288.2
Longfor	9.50	7,142	5.2	7%	4.9	5.6	5.9	4.2	0.9	0.8	57.1	59.4
Poly Real Estate	8.19	13,815	417.3	22%	6.2	5.3	2.6	3.1	1.4	1.2	106.5	104.3
CIFI Holdings	1.36	1,187	2.5	8%	3.4	2.9	8.1	7.6	0.6	0.6	66.6	69.0
Shimao	10.88	4,875	12.5	-9%	6.9	6.1	5.4	4.5	0.7	0.4	58.6	72.0
Yuexiu Property	1.25	2,000	5.6	15%	6.9	6.1	5.9	5.7	0.4	0.4	63.0	74.9

结论

整体来看，中国房地产行业在2015年表现出一定的增长趋势，但不同公司之间的表现差异显著。部分大型开发商如China Vanke和Evergrande表现强劲，而部分中型公司如Shimao和Greentown China则面临销售下滑的压力。行业估值方面，部分公司估值较高，而其他公司则相对较低，显示出不同的市场预期。投资建议方面，部分公司被列为“BUY”，而其他公司则为“NEUTRAL”或“SELL”。投资者需注意市场变化及潜在风险，建议独立评估投资决策。

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