20160913-DBS_Group-China_Property_Sector_25页_1mb

中国房地产市场分析总结（2016年9月13日）

核心内容概述

2016年8月，中国房地产市场在部分热点城市继续受到调控政策影响，但整体销售依然强劲。随着政策趋严和市场调整，不同城市的表现差异明显，热点城市加强调控，而三四线城市则继续去库存。报告建议投资者关注具有可持续销售增长和较低发行风险的开发商。

主要观点

市场表现

• 销售情况：8月，上市公司开发商的销售表现强劲，但全国销售增长放缓至40% y-o-y（相比6月/7月的44%/41%）。部分开发商如Greentown、CIFI和Yanlord的销售锁定期较高，可能在年末加快新项目推出。
• 价格趋势：全国平均销售价格（ASP）维持在2015年水平的12%以上，显示价格稳定性。
• 市场分化：热点城市如厦门、苏州、武汉和合肥已出台限购政策，更多热点城市可能跟进。与此同时，三四线城市通过去库存来缓解市场压力，部分城市销售增长仍保持较高水平。

政策影响

• 调控政策：热点城市持续推出降温措施，包括收紧房贷政策和限制第三套住房购买。政策目标是抑制过热市场，防止价格进一步上涨。
• 市场结构：热点城市与三四线城市的市场情况分化明显，热点城市政策趋严，三四线城市则依赖流动性从热点城市转移。

关键信息

开发商表现

销售锁定期

• 销售锁定期在8月达到74%，高于2015年的58%。
• 高锁定期开发商如Greentown、CIFI和Yanlord可能在年末加快项目推出。

估值与推荐

• 估值：房地产板块整体市盈率（PE）为6.9倍，处于合理区间，但需关注政策风险。
• 推荐：大型或高收益开发商仍受保险资本青睐，推荐中国海外（688 HK）和华润置地（1109 HK），因其销售前景良好、土地储备优质且发行风险较低。
• 市场趋势：未来热点城市可能继续收紧政策，而三四线城市将受益于流动性溢出，继续去库存。

重点推荐

市场趋势与展望

• 热点城市：政策持续收紧，销售增长放缓，库存压力有所缓解。
• 三四线城市：去库存压力依然存在，但受益于热点城市流动性，销售表现相对稳定。
• 整体市场：开发商销售表现强劲，但增长放缓，市场进入调整期。

风险提示

• 政策风险：热点城市可能继续出台调控政策，影响销售和投资。
• 市场风险：部分开发商面临较高的发行风险，需谨慎评估。
• 流动性风险：三四线城市依赖热点城市资金流动，存在不确定性。

数据来源

• 数据来源：Thomson Reuters, DBS Vickers
• 估值对比：2007年至2015年市场低迷期的PE数据用于比较当前市场估值。