20210225-招银国际-China_Property_Sector__Strong_Feb_sales_to_fuel_the_sector_rotation_Neutral_to_the_land_reform_3页_621kb

报告摘要

中国房地产行业总结

核心内容

中国房地产行业近期表现强劲，A股和H股均出现超过10%的涨幅。这一积极表现主要归因于行业轮动趋势、2月份销售数据的预期改善以及部分城市对房地产贷款比例的适度放宽。

主要观点

销售数据预期强劲
- 2021年1月，主要开发商的销售同比增长55%，延续了良好的市场情绪。
- 由于2020年2月和3月的销售基数较低（分别同比下降27%和10%），预计2021年2月和3月销售将出现显著的同比增长，从而为2021年第一季度（1Q21）的销售表现奠定良好基础。
- 2021年上半年（1H21）主要开发商的销售增长预计将达到20%以上，高于行业年度目标的10%增长，因此有望实现销售超预期。
房地产贷款政策适度放宽
- 广东、海南、上海和浙江等省市对部分中小银行的房地产贷款比例上限进行了小幅上调，尤其是对Tier 3和Tier 5银行。
- 上海将Tier 3和Tier 5银行的房地产贷款比例上限分别提高至29.5%和24%，高于中国人民银行（PBOC）的27.5%和22.5%。
- 这些政策调整表明房地产政策仍遵循“一城一策”的原则，减轻了市场对全国性紧缩政策的担忧。
土地改革对行业影响中性
- 多个城市宣布将土地供应分为不超过三批次进行，以稳定土地价格。
- 土地改革不会显著降低土地价格，原因包括：
  - 年度土地供应总量保持不变；
  - 土地拍卖频率可能下降，从而减少实际土地供应；
  - 更多开发商可能参与优质地块的竞拍，推高价格。
- 对开发商而言，土地改革影响中性，因为政府控制了土地供应时间，开发商将不再进行反周期的土地收购，但优质地块仍会受到激烈竞争。

关键信息

行业评级：OUTPERFORM（维持）
行业预计将在未来12个月内跑赢相关基准市场。
重点推荐公司
- CR Land（1109 HK）：预计2021年销售增长超过20%，同时受益于购物中心潜在分拆及租金收入增长30%。
- Shimao（813 HK）：2021年销售预计增长15%，高于行业平均水平，且有潜在分拆。
- KWG（1813 HK）：销售预计增长20%，处于行业领先水平。
估值情况
行业目前交易在2021年预期市盈率（P/E）的5倍，低于历史平均水平的1个标准差。因此，我们更偏好那些具备高销售增长潜力并能受益于消费增长的公司。

表格概览

公司名称	股票代码	最新股价（LC）	市值（LC百万）	评级	目标价（LC）	19A P/E	20E P/E	21E P/E	NAV/股（LC）	NAV折扣	TP折扣
Vanke - H	2202 HK	34.05	449,796	BUY	33.92	8.8	7.8	6.9	48.46	29.7%	30%
COLI	688 HK	20.25	221,650	BUY	30.49	4.8	4.5	4.3	43.55	53.5%	30%
Country Garden	2007 HK	10.02	220,795	BUY	13.36	4.9	4.9	4.1	26.72	62.5%	50%
CR Land	1109 HK	36.25	258,497	BUY	44.79	7.9	8.8	7.3	63.98	43.3%	30%
Longfor	960 HK	44.90	272,126	HOLD	34.27	12.9	12.6	10.1	48.95	8.3%	30%
Shimao	813 HK	24.90	88,089	BUY	44.94	6.7	6.0	5.1	59.92	58.4%	25%
Agile	3383 HK	11.04	43,244	BUY	13.89	5.1	4.9	4.1	27.78	60.3%	50%
KWG	1813 HK	12.02	38,230	BUY	17.87	3.5	5.0	4.3	25.52	52.9%	30%
Times China	1233 HK	11.52	22,335	BUY	16.20	3.8	3.2	2.8	32.40	64.4%	50%
Yuzhou	1628 HK	3.01	17,138	BUY	4.82	3.8	3.3	2.8	9.65	68.8%	50%
China SCE	1966 HK	3.31	13,975	BUY	5.60	3.5	3.3	2.9	9.34	64.6%	40%
Redsun	1996 HK	2.76	9,175	BUY	3.52	6.2	5.8	4.4	5.87	53.0%	40%
Sinic	2103 HK	3.99	14,245	BUY	5.06	6.3	5.3	4.3	10.11	60.5%	50%
Vanke - A	000002 CH	32.99	374,480	BUY	31.36	9.5	8.4	7.5	48.46	31.9%	35%
平均	-	-	-	-	-	6.3	6.0	5.1	-	50.9%	38.6%