20140805-川财证券-宏观周报_按揭利率下行空间有限_住房需求反弹或仅为昙花一现_12页_707kb

2014年8月5日宏观周报总结

核心观点

1. 限购政策影响有限：非一线城市取消限购政策阻力较小，符合政府“双向调控”的政策导向，但限购取消对住房需求的影响仅为短期脉冲效应。
2. 按揭利率下行空间有限：下半年房地产信贷放松空间有限，个人按揭利率下行幅度受限，难以有效支撑住房需求的持续回升。
3. 长期供需拐点已至：房地产市场长期供大于求的格局已经形成，未来7年供需缺口将进一步扩大，住房需求将持续下滑。

主要观点

1. 限购政策的短期效应

• 政策背景：根据中央“双向调控”方针，非一线城市的限购政策取消阻力较小。
• 案例分析：以温州为例，2013年8月取消限购后，房地产成交量和价格出现短期反弹，但很快回落，显示限购取消对需求的支撑作用有限。
• 数据支持：截至2014年7月28日，全国约有25个省市取消或放松限购，包括全面取消、部分取消和购房政策放松三种类型。

2. 按揭利率与住房需求的关系

• 利率走势：2014年二季度个人按揭利率继续上行，五年以上贷款基准利率缺口扩大，对自住房购买力形成压制。
• 信贷环境：下半年按揭利率下行空间有限，长端利率走势和M2增速变化进一步限制了利率下行幅度。
• 需求支撑不足：信贷放松不足以扭转住房需求下滑趋势，限购取消及货币宽松带来的需求反弹或仅为短期现象。

3. 长期供需格局分析

• 人口因素：20-29岁人口（占结婚人口70%）在2014年开始回落，未来20年年均下降速度为1.8%，对住房需求形成长期拖累。
• 城镇化率：未来7年年均城镇化率增长约0.9%，新增城镇人口将由过去10年的2000万水平下降至未来7年的1600万水平。
• 供需缺口扩大：预计到2020年，住宅需求将达到338亿平方米，而新增住宅供给面积约为17.81亿平方米，供需缺口将进一步扩大。

关键信息

• 短期需求反弹：限购取消及二季度宽松的货币环境可能带来住房需求短暂反弹，但难以持续。
• 利率与需求关联：按揭利率的上行趋势对住房需求形成压制，且长端利率和M2增速限制了利率下行空间。
• 长期趋势：房地产市场已进入供大于求阶段，未来供需缺口将扩大，住房需求将持续下滑。
• 风险提示：若下半年经济失速，信贷大幅放松可能带动房地产需求超预期回升，需警惕。

图表要点

• 图1：非一线城市取消限购阻力不大
• 图2：2013年个人房贷增速平稳
• 图3：温州取消限购后成交量与价格出现短期脉冲效应
• 图4：二季度货币宽松带来三季度需求反弹
• 图5：按揭贷款增速与需求增速走势一致
• 图6：按揭利率对房贷增速有显著影响
• 图7：个人按揭利率继续上行
• 图8：长端利率影响按揭利率走势
• 图9：下半年M2增速可能下行
• 图10：房地产行业表现不支持需求持续回升
• 图11：20-29岁人口分布及趋势
• 图12：未来城镇化率年均增长0.9%
• 图13：未来城市住宅供需缺口扩大
• 图14-图22：各取消限购城市成交量变化（附录）

投资建议

• 投资评级：根据研究报告，房地产行业投资评级为“中性”或“低配”，需谨慎对待。
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