美国地产：周期拐点还是昙花一现？-20201211-广发证券-24页_1mb

美国地产：周期拐点还是昙花一现？总结

核心内容概述

本报告分析了2020年5月至2021年10月期间美国房地产市场的发展情况，重点探讨了地产销售热的成因、是否形成泡沫、2021-2022年的走势预测，以及长期上升周期的判断。

主要观点与关键信息

一、疫后美国出现地产销售热

• 销售热的时间点：美国地产销售热始于2020年5月，7-10月新屋销售同比增速达到1984年后最高水平，连续4个月在40%上下。
• 经济背景：疫情初期欧美推动复工，5-6月经济指标环比改善，但同比多数为负值。地产成为唯一亮点。
• 销售结构：新屋销售同比增速高于成屋销售，但成屋销售在7月也由负转正。
• 外溢效应：美国地产热拉动中国等制造国的地产后周期产业链，如家具、家电需求。
• 购房成本下降：30年期抵押贷款固定利率降至历史最低，财富效应推动购房需求。
• “集体假期”：疫情导致在线看房数量激增，9-11月同比增长超100%，显示购房需求提升。

二、地产销售热是否引发泡沫：极为有限

• 销售结构分析：房屋销售量与人口正相关，售价与薪资正相关，低售价房屋销售比例仍低，低收入群体未集中加杠杆。
• 居民杠杆率：截至2020年6月，居民杠杆率（信贷占GDP比重）升至76.2%，但仍远低于2008年高点98.6%。
• 非金融私人信贷缺口：该指标仅为-2.2%，远低于泡沫预警值10%，表明美国地产尚未形成泡沫。

三、2021年初地产销售热将降温；2021H2成本抬高或抑制销售增速

• 低库存影响：新屋和成屋去库存时间已降至历史最低，预计年底面临“无房可买”局面，销售热度被动降温。
• 住房自有率：Q2住房自有率升至67.9%，接近历史高点，表明改善型需求基本兑现。
• 购房成本回升：30年期抵押贷款利率已见底，预计2021H2随着美债收益率回升，购房成本将上升，抑制销售增速。

四、美国地产投资：2021年积极；2022年或减速

• 2021年投资趋势：低库存和高景气度推动地产投资加速，预计新屋开工将保持升势。
• 2022年投资前景：随着美联储减少购债，美债收益率曲线可能陡峭化，推升购房成本，地产投资增速将回落。

五、长期看美国地产处于5-8年的上升周期

• 历史周期回顾：2011-2014年地产数据回升主要由超跌反弹及国际买家推动，而非内生性需求。
• 内生性拐点：2015-2016年，购房年龄段人口增速回升推动地产景气，住房自有率和抵押贷款规模逐步恢复。
• 未来趋势：20-49岁购房年龄段人口增速预计持续至2026年，加上居民杠杆率处于低位，地产上升周期将延续至2026年前后。

风险提示

• 美联储货币政策超预期：若货币政策提前收紧，可能对地产投资形成阶段性打压。
• 人口结构及移民政策变化：人口增长放缓或移民政策收紧可能影响长期需求。
• 疫情超预期：若疫情反复，可能对地产市场复苏形成阻碍。

结论

美国地产销售热主要由改善型需求、购房成本下降及“集体假期”推动，但尚未形成泡沫。2021年初销售热度可能降温，但地产投资仍有望保持增长。长期来看，美国地产处于5-8年的上升周期，基本面支撑较强。然而，需警惕美联储政策、人口结构及疫情等风险因素对市场走势的影响。