20231211-财通证券-房地产行业周报（2023年第49周）_多地持续出台购房优惠政策_22页_1mb

房地产行业周报（2023年第49周）总结

核心内容概览

本周房地产板块整体表现疲软，申万房地产指数下跌3.70%，跑输沪深300指数1.30个百分点，在31个板块中排名靠后。新房及二手房市场成交面积环比均出现下滑，但部分城市二手房市场同比上涨显著，尤其是三四线城市表现突出。政策层面持续出台购房优惠，如海南现房销售免存保证金、苏州“卖旧买新”契税补贴、福州公租房配租、江西德安县阶段性契税补贴等。同时，上海崇明区启动旧住房成套改造，多地推进城中村改造。

主要观点

1. 市场表现

   • 本周房地产板块整体下跌，跌幅高于沪深300指数。
   • 新房及二手房成交面积均环比下降，但部分城市二手房同比上涨显著。
   • 三四线城市二手房成交环比大幅增长，表现出较强的市场活力。

2. 销售情况

   • 一线城市新房成交面积环比下降25.4%，其中北京、上海、深圳跌幅较大，仅广州小幅上涨。
   • 二线城市新房成交面积环比下降，部分城市如无锡、济南、南京、苏州出现环比上涨。
   • 三线城市新房成交面积环比下降，但部分城市如金华、扬州、江门表现较好。
   • 二手房市场整体疲软，一线城市表现尤其低迷，但部分二线城市如杭州、南宁、佛山、成都等二手房成交同比上涨。

3. 库存及去化

   • 一线城市库存面积有所上升，但去化周期仍较短，上海保持最短。
   • 二线城市中杭州去化周期最短，福州最长。
   • 三四线城市库存去化周期普遍较长，如泉州、绍兴、肇庆等。

4. 土地市场

   • 一线城市住宅用地成交12宗，平均溢价率4.75%，土地出让金190.05亿元。
   • 二线城市住宅用地成交100宗，平均溢价率0.6%，土地出让金417.51亿元。
   • 三四线城市住宅用地成交530宗，土地出让金795.16亿元，平均溢价率4.06%。

5. 政策动态

   • 多地出台购房优惠政策，如降低首付比例、契税补贴、公积金贷款优惠等。
   • 深圳二手房过户量创7个月新高，反映市场活跃度。
   • 上海崇明区启动旧住房成套改造，推进城中村改造。
   • 部分城市如福州、景德镇、云南安宁等出台人才购房补贴及公积金支持政策。

6. 重点企业表现

   • 重点企业中，招商蛇口、华润置地、保利发展、中国海外发展、越秀地产等近期拿地，总土地出让金81.36亿元。
   • 保利发展、华发股份、建发股份等在销售及业绩上表现相对较好，部分企业如金科股份、雅居乐、新城控股等销售同比下滑。
   • 部分企业如恒大地产、融创地产面临信用风险，被纳入失信被执行人名单。

关键信息

• 投资建议：在政策支持下，销售有望逐步修复，尤其是高能级城市。建议关注具备核心区域布局及融资信用优势的房企，以及拥有城中村改造经验的地方性国企。
• 重点公司：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。
• 风险提示：基本面不及预期、政策收紧、资金面收紧、个别企业信用风险。

表格总结

表1：重点公司投资评级

表2：重点企业本月拿地情况

表3：重点企业下周债务到期情况

总结

整体来看，房地产行业在政策支持下展现出一定的复苏迹象，尤其在二手房市场和部分三四线城市。尽管新房市场表现低迷，但政策宽松与市场信心逐步恢复，为行业带来一定利好。重点企业中，部分公司表现稳健，而一些企业则面临销售下滑与信用风险。未来，随着政策持续落地及市场逐步修复，行业有望迎来改善。