20170706-诺亚控股-国内房地产市场半年报：欲渡黄河冰塞川，将登太行雪满山_11页_1mb

2017年国内房地产市场半年报总结

核心内容

2017年上半年，中国房地产市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下，呈现出明显的分化趋势。政策层面，中央推动“有供有限”政策，支持住房租赁市场发展；而三四线城市则成为调控重点，限售政策成为主要手段。市场层面，重点城市住宅市场供应与成交均下滑，价格却明显上涨；而三四线城市土地市场成交楼板价上涨，市场热度有所回升。写字楼与商业市场亦表现出不同走势，部分城市价格微跌，其他则持续上涨。

政策篇

中央政策导向

1. “有供有限”新政：中央推动土地供应与价格调控相结合，鼓励发展住房租赁市场。
2. 热点城市加大土地供应：响应政策，热点城市加大土地供应力度，以稳定市场。
3. 土拍新规：引入竞报自持机制，进一步促进租赁住房建设。

三四线城市调控

1. 限购限贷城市扩容：调控政策从一二线城市向三四线城市扩散。
2. 限贷力度减弱：一线城市认房认贷，三四线城市认房不认贷。
3. 公积金贷款收紧：多数三四线城市收紧公积金贷款政策。
4. 限价政策未普及：热点一二线城市严格限价，三四线城市尚未实施。
5. 限售令普及：32个城市发布限售令，进一步抑制交易活跃度。

行业篇

1. 房地产各项指标全面回落：开发投资增速首次下滑，销售面积和新开工面积增速亦出现回落。
2. 未来趋势预测：
   • 开发投资增速及新开工面积仍将维持上行。
   • 销售面积增速将下行。
   • 重点城市供求表现维持现状，成交价格将小幅下调或保持平稳。

市场篇

住宅市场

1. 供应量：
   • 上半年多数热点城市供应量同比大幅减少，主要由于预售证审批趋严。
2. 成交量：
   • 重点城市成交量普遍下滑，多数城市同比降幅超过50%。
3. 成交均价：
   • 热点城市成交均价同比明显上涨。
4. 城市表现：
   • 北京：供应量与成交量均下降，均价上涨。
   • 上海：供应与成交量大幅下滑，均价上涨。
   • 广州：供应量下降，成交量下降，均价上涨。
   • 深圳：供应与成交量下降，均价上涨。
   • 重庆：供应与成交量均有所增长，均价上涨。
   • 武汉：供应量下降，成交量下降，均价上涨。
   • 成都：供应量增长，成交量下降，均价上涨。
   • 宁波：供应与成交量均增长，均价上涨。
   • 西安：供应量下降，成交量增长，均价上涨。
   • 天津：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 长沙：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 杭州：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 苏州：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 济南：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 青岛：供应量增长，成交量下降，均价上涨。
   • 无锡：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 福州：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 南京：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 东莞：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 厦门：供应与成交量均下降，均价上涨。
   • 合肥：供应与成交量均下降，均价上涨。

住宅存量房市场

1. 一线城市二手房价格高位运行：北京、上海成交量有所回落。
2. 去化周期拉长：部分城市因销售量下滑，去化周期延长，库存压力增大。
3. 市场未来供求比：通过分析近三年土地成交与住宅成交面积均值，预判未来市场供求关系，1.0以下表示供不应求，1.0以上表示供大于求。

写字楼市场

1. 价格走势：
   • 北京市场价格持续下滑。
   • 广州、深圳在5月出现供求矛盾，价格波动明显。
   • 上海写字楼价格在2015.5-2017.6期间波动，整体趋势未明。
2. 市场供需：
   • 部分城市写字楼市场供需失衡，价格波动加剧。

商业市场

1. 价格走势：
   • 6月仅上海商业市场价格微跌，其他城市商业市场持续上涨。
   • 北京、广州、深圳、上海商业市场在2015.5-2017.6期间价格波动，整体呈上升趋势。

总结与展望

1. 政策调控持续加码：中央推动“有供有限”政策，支持租赁市场；三四线城市成为调控重点。
2. 市场分化加剧：重点城市住宅市场供应与成交量下滑，价格却上涨；三四线城市土地市场表现相对较好。
3. 未来趋势：重点城市市场仍将持续面临调控压力，成交价格可能小幅下调；三四线城市市场有望逐步回暖。
4. 库存压力与去化周期：部分城市库存压力增大，去化周期拉长，需关注市场供需平衡。

数据来源：诺亚财富行业研究报告
联系信息：

• 客服热线：400-820-0025
• 邮箱：noahwm@noahwm.com
• 网站：www.noahwm.com