20140416-广发证券-房地产行业_春暖_花才会开_35页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

一季度市场表现

• 3月份全国44城市商品房成交指数为233，环比上升40.27%，但同比下降34.85%。
• 3月份全国39城市住宅成交指数为237，环比上升38.46%，同比下降38.9%。
• 一季度全国商品房市场整体表现较弱，主要由于13年需求端释放充分，以及信贷紧张导致按揭贷款放款速度放缓。

区域市场分化

• 一线城市商品房成交规模同比下降38.7%，二线城市同比下降37.3%，三线城市同比下降18.8%。
• 三线城市成交下滑相对较小，市场表现优于一二线城市。
• 环渤海、长三角和珠三角成交规模分别同比下降54%、32%和34%，降幅显著扩大，环渤海因去年同期基数大而下降更明显。

企业销售情况

• 3月份23家房企成交指数环比上升39%，同比下降6%。
• 23房企销售面积同比下降14%，成交价格同比上升10%，环比上升19%。
• 预计4月份将延续周期上行，价格和成交量将回归全国水平。

主要观点

市场趋势

• 一季度基本面表现符合预期，市场情绪偏冷。
• 信贷未有放松迹象，开发商面临较大去化压力。
• 二季度推盘力度将增加，预计开发商加大促销，可能引发规模降价。

价格与库存

• 3月百城房价指数环比上涨0.38%，库存压力导致房价增速收窄。
• 一线城市房价环比上涨0.71%，二线城市上涨0.23%，三线城市基本持平。
• 一线城市库存指数略有上升，其他城市库存压力较大。

政策预期

• 政策面可能随着基本面变化而调整，近期放松传闻显示政策环境回暖。
• 二手房市场整体趋势与新房相似，但成交规模和价格下降更显著。

关键信息

促销与降价预期

• 二季度开发商将加大促销力度，去化压力加大。
• 降价可能从中小开发商和杠杆水平较高的开发商开始，龙头房企价格具备一定刚性。

重点城市表现

• 北京：

  • 3月商品房成交116万方，住宅成交76万方，同比分别下降54%和60%。
  • 住宅价格环比上涨0.9%，但涨幅收窄。
  • 库存面积和去化周期分别上升至1659万方和17个月。
  • 自住型商品房推出，定价低于周边房价30%，以缓解房价压力。

• 上海：

  • 3月商品房成交190万方，住宅成交149万方，同比分别下降24%和23%。
  • 推盘量与上月持平，但同比仍有差距。
  • 住宅价格环比增速放缓，去化周期延长至9个月。
  • 自住型商品房供应增加，有助于稳定市场。

行业评级与建议

• 行业评级为“买入”，重点关注：万科A、华夏幸福、荣盛发展、阳光城、泰禾集团、中南建设、建发股份等。
• 风险提示包括基本面继续下滑和政策面低于预期。

图表索引（摘要）

• 图1：广发全国成交指数
• 图2：全国44城市商品房、39城市住宅成交面积及同比增速
• 图3：广发全国库存指数
• 图4：百城价格环比变化及环比
• 图5：全国商品房住宅销售批售比
• 图6：广发全国推盘指数及去化周期
• 图7：世联地产全国客户上门量和进线率统计
• 图9：广发全国二手房销售指数
• 图10：中原全国二手房价格指数
• 图11：中原二手房指数
• 图12：广发各线城市成交指数
• 图13：广发各线城市库存指数变化
• 图14：各线城市价格环比变化
• 图15：广发各线城市成交指数同比
• 图16：广发各线城市平均去化周期变化
• 图17：广发各线城市推盘指数
• 图18：广发限购与非限购城市成交指数变化
• 图19：广发限购与非限购城市成交指数同比变化
• 图20：限购与非限购城市价格指数变化
• 图21：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）
• 图22：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）
• 图23：广发区域库存指数变化
• 图24：北京商品房、住宅成交面积及增速
• 图25：北京住宅房价格走势
• 图26：北京商品房及住宅批准上市面积
• 图27：北京市住宅库存面积及去化周期
• 图28：北京商品房及住宅批售比
• 图29：北京市住宅库存面积及去化周期
• 图30：北京二手房成交规模及增速
• 图31：北京二手房价格及环比
• 图32：北京市自住型商品房分布图
• 图33：上海商品房、住宅成交面积及增速
• 图34：上海商品房及住宅批准上市面积
• 图35：上海商品房及住宅批售比
• 图36：上海市住宅库存面积及去化周期
• 图37：上海住宅房价格走势
• 图38：上海市二手房成交套数
• 图39：上海市二手房价格及环比变化
• 图40：上海市二手房板块价格变动比例
• 图41：深圳商品房、住宅成交面积及增速
• 图42：深圳商品房及住宅批准上市面积
• 图43：深圳商品房及住宅批售比
• 图44：深圳市住宅库存面积及去化周期
• 图45：深圳住宅房价格走势
• 图46：深圳市二手房成交面积及增速
• 图47：深圳市二手房成交价格及环比
• 图48：广州商品房、住宅成交面积及增速
• 图49：广州商品房及住宅批准上市面积
• 图50：广州商品房及住宅批售比
• 图51：广州市住宅库存面积及去化周期
• 图52：广州住宅房价格走势
• 图53：广州市二手房挂牌量及挂牌价格
• 图54：广州市二手房成交及价格
• 图55：天津商品房成交水平及增速
• 图56：天津市商品房价格及环比
• 图57：济南住宅成交面积及价格变化
• 图58：济南住宅库存面积及去化周期
• 图59：青岛住宅销售规模及价格变化
• 图60：青岛住宅库存面积及去化周期
• 图61：苏州住宅成交面积及价格变化
• 图62：苏州住宅库存面积及去化周期
• 图63：南京住宅成交面积及价格变化
• 图64：南京住宅库存面积及去化周期
• 图65：杭州住宅成交面积及价格变化
• 图66：杭州住宅库存面积及去化周期
• 图67：宁波商品房成交面积及价格变化
• 图68：宁波商品房库存面积及去化周期
• 图69：东莞住宅成交面积及价格变化
• 图70：东莞住宅库存面积及去化周期
• 图71：佛山商品房成交面积及同比变化
• 图72：佛山住宅价格及环比变化
• 图73：武汉住宅成交面积及同比变化
• 图74：武汉住宅价格及环比变化
• 图75：重庆住宅成交面积及同比变化
• 图76：重庆住宅价格及环比变化
• 图77：长沙房地产成交水平及同比变化
• 图78：长沙住宅价格及环比变化
• 图79：成都房地产成交水平及同比变化
• 图80：成都住宅价格及环比变化
• 图81：23房企成交指数
• 图82：23规模房企与A股上市房企销售面积同比
• 图83：23房企单月销售面积及均价
• 图84：A股上市房企单月销售面积及均价
• 图85：房企销售价格同比变化

表格索引（摘要）

• 表8：跟踪城市房地产成交信息表
• 表2：北京14年3月销售面积前10名楼盘
• 表3：北京市3月份开盘项目信息
• 表4：北京市月度新闻及政策整理
• 表5：北京市自住型商品房信息列表
• 表6：上海14年3月销售面积前10名楼盘
• 表7：上海3月份开盘项目信息汇总

总结

该文档对2014年3月房地产市场进行了全面分析，指出全国商品房市场成交量持续萎缩，主要受需求透支和信贷紧张影响。区域市场出现明显分化，三线城市表现优于一二线城市，但整体仍面临较大库存压力。预计二季度开发商将加大推盘和促销力度，可能引发价格调整。政策层面虽有放松预期，但尚未有明确动作，市场信心仍需提振。重点城市如北京和上海，成交量和价格均出现下滑，但自住型商品房的推出有助于缓解市场压力。行业整体仍被给予“买入”评级，但需关注基本面和政策面的变动风险。