政策月报第8期：稳地产，当前的“堵点”？-240409-国金证券-16页_1mb

本轮稳地产政策分析总结

• 当前政策效果：
  2024年初，供给端房企融资通过协调机制、租赁支持、经营性物业贷款等政策优化；需求端LPR利率下调25BP至3.95%，一线城市及部分二线城市调整限购政策。政策效果仍待显现，新发房成交面积同比下降近40%，二手房成交降幅达158%。“以价换量”成为二手房市场特征，新开工、竣工面积低迷，地产投资持续负增长。

• 与历史对比：
  本轮政策与2008年、2015年类似周期相比，存在“堵点”：居民杠杆率高达64%，收入增长放缓；房企融资困难，筹资现金流净流出；库存高企。过去两年地产开发投资资金负增长持续，而历史周期中开发投资资金虽负增长，但房企融资总体尚可。

• 政策优化方向：
  需求端：增加保障性住房供给，降低购房成本；激活改善性住房需求。居民住房需求仍有较大改善空间，尤其与一线城市房价收入比（35以上）高并存，推动以低购房成本释放需求。

  供给端：非国有房企融资需进一步支持，全年非国有企业地产债发行占比仅为14%。保交楼、房企纾困再贷款工具使用缓慢。

  去库存：优化新房销售政策；土地流拍与高库存需通过“三大工程”推动消化，如广州城中村改造的“房票”机制，帮助去库存。

• 政策与风险：
  久调整未触底、地方财政收入压力大、金融体系风险仍需防范。缺乏足够收入保障，各类困难仍未解决，如高库存、回款困难继续压配置地。

• 主要结果：
  地产政策效果仍明显乏力，市场信心和购房意愿受收入预期拖累，房企融资难和利率高位仍在持续发挥巨大作用。未来优化重点仍聚焦在需求释放、房企融资、高库存化解三个方面，继续围绕“住有所居、能力增强”的基调推进房地产行业的回暖和可持续发展。