20240409-国金证券-政策月报第8期_稳地产_当前的_堵点__16页_1mb

中国房地产政策稳态分析与优化建议

本文旨在系统梳理当前中国房地产市场的政策发展，并分析其存在的“堵点”及未来的优化方向。

2024年初以来，国家持续推出供需两端优化政策，供给方面加强了房企融资支持，包括城市房地产融资协调机制和经营性物业贷款等；需求方面则通过下调LPR利率、放宽限购政策等方式降低购房门槛。但在政策持续发力下，市场表现仍未达预期。新房销售仍处于调整阶段，二手房市场呈现降价换量的态势。数据显示，2024年一季度新房成交面积同比下降近40%，二手房下降158%。同时，房地产投资和开发指标也持续低迷。

与2008年、2015年两轮稳地产政策相比，本轮政策面临多重“堵点”。首先，居民部门杠杆率已达64%，居民收入增速放缓及就业信心不足抑制了购房意愿；其次，房企融资渠道受阻，2022年以来房企筹资性现金流净流出严重。这两大因素使得购房需求和企业资金链出现问题，进而影响了政策效果。

针对当前形势，未来政策优化应侧重两个方面。在需求侧，应进一步完善保障性住房建设，降低适居人群的负担，激发潜在改善性住房需求。特别是在房价收入比居高的四大一线城市及香港背景下，通过调整房贷利率和公积金政策等方式降低购房门槛。在供给侧，应重点疏通非国有房企的融资渠道，“堵点”不仅在融资端，在境内与境外债务两方面均显著暴露，保交楼等再贷款工具使用缓慢或加剧非国有房企偿债压力。还可结合“三大工程”中城中村改造项目的房票机制及保障房收购试点推动库存化解。

总结而言，当前房地产市场面临的挑战来自居民杠杆负担重、房企资金压力大、以及供需两侧政策执行不到位。未来稳地产政策强调在供给端有所侧重，尤其通过保交楼、再贷款、三大工程等抓手，共同应对库存和资金问题。政策制定仍需兼顾短期需求释放与中长期去库目标。