20240703-国海证券-宏观深度研究_如何衡量房地产对经济的贡献__30页_2mb

房地产业经济贡献与新发展模式分析

当前，房地产行业正处于新旧发展模式转型阶段，对经济的贡献明显下降。2023年房地产业增加值占GDP比重为58%，较2020年的72%下降14个百分点，低于名义GDP增速。

一、传统模式下的核算分歧

1. 核算范围有限：早期仅关注开发和销售环节，1995年后逐步纳入物业管理、中介服务、居民自有住房等。
2. 居民自有住房服务低估：我国采用成本法计算，导致贡献被低估。以青岛为例，虚拟租金收益率仅为0.66%，远低于重点40城19%的平均值。
3. 房地产服务经济贡献偏低：物业管理、中介服务占比仅为0.3%-0.5%。发达国家如英国，房地产服务增加值占GDP高达10%。

二、新经济模式潜力空间

1. 存量运营服务为主力：未来贡献将转向物业管理、中介服务的“存量运营服务”，带动第三产业比重提升。
2. 产业升级驱动经济：
   • 物业管理、中介服务市值超60万亿元，潜力巨大。
   • 住房制度改革完善、城镇化持续推动服务需求。
3. 核算方法调整预期：采用市场租金法能显著提高房地产业增加值（如美国贡献率达79%）。

三、国际比较与风险提示

与发达国家相比，我国房地产服务的经济贡献偏低，主要有两方面原因：一方面是房地产服务经济发展不足，另一方面是统计制度差异。现阶段，房地产新旧模式交替，数据显示下列两个方面的问题尤其值得关注：

• 物业管理、中介等房地产服务增加值对经济贡献相对不高。
• 我国居民自有住房服务业增加值占GDP的比重与发达国家相比差距显著。

未来，随着中国房地产市场由增量向存量转型，物业管理、中介服务等环节将逐步成为经济增长点。与此同时，需关注全球经济增速放缓、国内政策调整、国际经验不适用等风险。

该报告核心观点为：房地产从“开发驱动”转向“服务驱动”，新发展模式需配套核算制度变革，方能释放潜在贡献。