同策房产咨询-中梁投资开发模式201706_50页_3mb

中梁投资开发模式研究总结

核心内容

中梁投资开发模式以“战略引领、冲刺规模、苦练内功、拥抱资本”为核心，注重区域布局、产品策略和经营机制的优化，推动企业快速成长。

主要观点

1. 公司简介与发展战略

• 公司简介：上海中梁集团有限公司成立于1993年，是一家以房地产开发为主业的集团公司，具有中国房地产开发企业一级资质，总部位于上海，起步于温州，布局以三四线城市为主。
• 发展战略：中梁2017年的年度主题为“战略引领、冲刺规模、苦练内功、拥抱资本”，并制定了全周期下的发展方针：“全结构布局、全结构模板、轮动弹钢琴、倒逼练内功”。目标是2021年销售额冲刺1600亿元，资产管理规模达3000亿元，进入全国标杆性企业20强。

2. 产品策略

• 高品质产品策略：中梁强调客户导向，注重产品品质，结合市场需求和区域文化进行精准定位，关注产品物理品质和精神内核，打造“为生活创造价值”的地产品牌。
• 产品标准体系：中梁建立了“33NX”产品标准体系，包含百达翡丽、浪琴和劳力士三种产品模式，每种模式下有3条产品线，形成X个城市的户型宝库，实现标准化产品的全覆盖、微创新和快落地。
• 住宅产品线：御系、国系、香系三大产品线，分别对应不同的客户群体和区域特点，强化客户对产品的认知。
• 商业产品线：百悦系，目标是打造符合城市发展潮流的综合生活平台，至2021年实现5年100城的战略布局。
• 精装修研发：中梁在浙江嘉兴成立精装修产品研发培训基地，推出九大精装匠心系统，强调“四需六感”平衡客户需求，推动精装修业务发展。

3. 投资策略

• 布局策略：深耕长三角、面向华东、辐射全国，重点布局三四线城市，利用其低拿地成本和高需求实现规模扩展。
• 投资方式：通过招拍挂、收购、合作开发等方式获取土地，2017年上半年新增土储49宗，总成交金额201.36亿元，平均溢价率61.26%。
• 土地筛选机制：内部建立“战略、市场、财务”三个漏斗筛选土地，确保土地价值最大化。

4. 阿米巴经营模式

• 模式特点：阿米巴模式是日本稻盛和夫提出的经营理念，中梁结合自身特点，实施“中梁阿米巴”，将公司划分为多个小团体，实行独立核算和全员参与经营。
• 实施效果：2015年实行阿米巴后，销售业绩从168亿元增长到2016年的337亿元，2017年上半年完成销售额354.7亿元，超过去年全年销售业绩。
• 运行体系：包括分巴、核算、激励和风控四个方面，通过分巴实现组织优化，独立核算提升效率，激励机制激发员工积极性，风控体系确保企业稳健发展。

关键信息

区域布局

• 城市分布：中梁主要布局在长三角的重点三四线城市，如温州、宁波、衢州、常州、九江、赣州、六安、宣城、芜湖、亳州、吉安、信阳、长沙、达州等。
• 布局标准：选择一线城市的周边城市、二线城市的郊区、三线或弱二线的主城区、四线城市的核心地段，利用一二线城市的溢出效应和三四线城市的低拿地成本。

销售业绩

• 2016年：完成销售金额337亿元，同比增长100.6%，排名房地产百强第40位。
• 2017年：上半年完成销售金额354.7亿元，排名26位，实现年度目标的70.9%。

土地储备

• 2016年：拿下68宗优质地块，获得“2016年房地产土储实力TOP10”。
• 2017年上半年：新增土储49宗，规划建筑面积583.74万平方米，总成交金额201.36亿元，平均溢价率61.26%。

企业文化与人才建设

• 企业价值观：以“开创共享”为核心价值观，强调“鹰”的眼界、“狐”的策略和“狼”的执行力。
• 人才标准：坚持“高标准、高要求、高激励、高成长、高淘汰”的五高人才标准，重视人才的选、育、用、留。
• 员工规模：在职员工3000多人，核心团队及中高层岗位80%以上来自房地产TOP30企业的优秀人才。

融资策略

• 多渠道融资：中梁通过与银行、金融机构合作，发行公司债等方式扩大融资规模，降低融资成本，2016年综合融资成本控制在9%左右。
• 融资目标：未来将进一步提升融资能力和企业抗风险能力，实现“地产+金融”双轮驱动。

启示与建议

对三四线城市开发的启示

• 中梁通过精准布局三四线城市，结合区域特点和人文需求，设计高性价比、人性化的住宅产品，成功实现销售业绩的快速增长。
• 借鉴中梁的布局策略，中小房企可以聚焦三四线城市的优质地段，提升产品品质，以赢得市场。

对房企经营机制的启示

• 阿米巴经营模式能有效提升员工参与感和积极性，通过独立核算和全员参与经营，实现成本控制和效率提升。
• 其他房企可以学习中梁的阿米巴模式，优化组织结构，提升管理效率，实现企业快速发展。

对融资的启示

• 中梁通过多渠道融资策略，如与金融机构合作、发行公司债等方式，实现快速扩张。
• 中小型房企可以借鉴中梁的融资方式，拓宽融资渠道，降低融资成本，实现资金链的稳定。

总结

中梁通过深耕三四线城市、建立高品质产品体系、实施阿米巴经营模式等策略，实现了快速成长和市场突破。其模式为中小型房企提供了可借鉴的经验，包括精准布局、产品创新和高效管理，为房地产行业的转型升级提供了新思路。